Постанова № 141388636 у справі № 916/2579/25 від 03.11.2026

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_____________________________________________________________________________________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2026 року м. Одеса Справа № 916/2579/25

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Богацької Н.С.

суддів: Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання: Курінна К.В.

за участю представників учасників справи:

прокурор - Ленченко О.О.

від позивача - не з`явився

від відповідача - Мартинчук В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеса

на ухвалу Господарського суду Одеської області від 09.07.2026, постановлену суддею Деркач Т.Г., м. Одеса, повний текст ухвали складено та підписано 10.07.2026 про призначення експертизи та зупинення провадження

у справі №916/2579/25

за позовом: Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеса в інтересах держави в особі Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим»

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою та зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ

У липні 2025 року заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеса (далі Прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (далі Рада) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Каскад-Прим» (далі ТОВ «Каскад-Прим»), в якому просить суд:

1) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Ради земельною ділянкою загальною площею 230,9 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24 (далі земельна ділянка 230,9 кв.м.) шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ «Каскад-Прим» на нежитлову будівлю кафе, загальною площею 676,5 кв.м., розташовану за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А, 24 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 731644451101) (далі нежитлова будівля кафе 676,5 кв.м.) з закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи;

2) усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Ради земельною ділянкою 230,9 кв.м. шляхом зобов`язання ТОВ «Каскад-Прим» звільнити вказану земельну ділянку та привести її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованих на вказаній земельній ділянці приміщень нежитлової будівлі кафе та приведення до попереднього стану самочинно реконструйованих нежилих підвальних приміщень загальною площею 96,6 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 24 (далі підвальні приміщення) у відповідність до технічного паспорту, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 06.10.2008, а також самочинно реконструйованої нежитлової споруди павільйону мінеральних вод загальною площею 125,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, вул. Дерибасівська, 22-А (далі павільйон мінеральних вод) у відповідність до технічного паспорту, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 06.10.2008.

Позов мотивований здійсненням ТОВ «Каскад-Прим» самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи не відводилася для цієї мети. Зокрема, Прокурор зазначав, що відповідач, шляхом самочинної реконструкції належних йому об`єктів нерухомості (нежитлової споруди павільйону мінеральних вод та підвальних приміщень) з розширенням та об`єднанням їх під нежитлову будівлю кафе, без вихідних даних та затвердженого проекту будівництва, без відповідних дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт та без правоустановчих документів на землю, самовільно зайняв земельну ділянку комунальної власності в межах території природоохоронної зони «Міський сад».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.07.2025 у справі №916/2579/25 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

ТОВ «Каскад-Прим» у відзиві на позовну заяву (вх. №30689/25 від 02.10.2025) зазначав, зокрема, що після відчуження об`єктів нерухомості у 2008 році, Рада вже не є власником земельної ділянки під належною відповідачу будівлею, а також тієї частини землі, необхідної для її обслуговування, а відтак права Ради не порушуються. Також, відповідач просив застосувати до позовних вимог наслідки спливу строку позовної давності.

Прокурор у відповіді на відзив (вх. №31816/25 від 13.10.2025) заперечував проти доводів відповідача, зазначаючи, зокрема, що при відчуженні у 2008 році об`єктів нерухомості Рада, як Продавець, не відчужувала земельну ділянку під ними. За умовами договору, волевиявлення Ради полягало виключно у тому, що відповідач, як Покупець, має оформити право користування земельною ділянкою, а не право власності на неї (пункт 5.4.5. договору).

В процесі розгляду справи №916/2579/25, ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.07.2026 призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено судовому експерту Маркусу Я.І., а на її вирішення поставлені наступні питання:

1) Чи є технічно можливим приведення нежитлової будівлі кафе 676,5 кв.м. до стану, що існував до її реконструкції, шляхом відновлення:

- підвальних приміщень відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

- павільйону мінеральних вод відповідно до технічного паспорта, виготовленого КП «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» від 06.10.2008;

2) Яка площа та конфігурація земельної ділянки є необхідними для експлуатації та обслуговування:

- підвальних приміщень згідно з технічним паспортом від 03.11.2005;

- павільйону мінеральних вод згідно з технічним паспортом від 21.11.2007, відповідно до вимог будівельних норм та містобудівної документації, та чи здійснено реконструкцію нежитлової будівлі кафе 676,5 кв.м. за рахунок земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування зазначених об`єктів нерухомого майна?

3) Чи розташована нежитлова будівля реконструйованого кафе 676,5 кв.м. повністю або частково в межах території природоохоронної зони «Міського саду» згідно з чинною містобудівною документацією?

Провадження у справі №916/2579/25 зупинено до закінчення проведення експертизи та повернення матеріалів справи до Господарського суду Одеської області.

Не погодившись з ухвалою суду, Прокурор подав на неї апеляційну скаргу, в якій просить її скасувати та направити справу для подальшого розгляду в суді першої інстанції.

Апеляційна скарга мотивована тим, що обставини, щодо з`ясування яких судом призначено експертизу, не входять до предмета доказування у даній справі.

Зокрема, Прокурор зазначає, що висновок експертизи жодним чином не спростує факт самовільного зайняття земельної ділянки територіальної громади міста Одеси. Для вирішення цієї справи не має значення, яка площа та конфігурація земельної ділянки є необхідними для експлуатації та обслуговування об`єктів нерухомості та чи здійснено її в межах такої земельної ділянки. Крім того, для надання правової оцінки факту самовільного зайняття та самочинної забудови земельної ділянки категорія земельної ділянки не має значення.

Відповідно до вимог статті 32 Господарського процесуального кодексу України за результатами автоматизованого розподілу справ між суддями, оформленого протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями, для розгляду справи визначено судову колегію у складі головуючого судді Богацької Н.С., суддів Савицького Я.Ф., Принцевської Н.М.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.07.2026 за апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження, встановлено іншим учасникам справи строк до 14.08.2026 для подання відзиву на апеляційну скаргу, роз`яснено учасникам справи про їх право в цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання з процесуальних питань, призначено справу №916/2579/25 до розгляду на 13.10.2026 о 13:45 год.

Водночас, головуючий суддя Богацька Н.С. перебувала у відпустці з 08.10.2026 по 15.10.2026 відповідно до наказу голови суду від 06.10.2026 №270-в, у зв`язку з чим розгляд апеляційної скарги 13.10.2026 о 13:45 год. не відбувся.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2026 повідомлено учасників справи №916/2579/25, що судове засідання з розгляду апеляційної скарги відбудеться 03.11.2026 о 13:15 год.

Рада та ТОВ «Каскад-Прим» своїм правом згідно з частиною першою статті 263 Господарського процесуального кодексу України не скористалися, відзивів на апеляційну скаргу не надали, що згідно з частиною третьою статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскарженого рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Будь-яких інших заяв чи клопотань від учасників справи не надходило.

В судове засідання 03.11.2026 з`явилися Прокурор та представник ТОВ «Каскад-Прим». Представник Ради в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Прокурор просив задовольнити його апеляційну скаргу, скасувати ухвалу суду першої інстанції, а справу направити для продовження розгляду.

Представник ТОВ «Каскад-Прим» заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржувану ухвалу місцевого господарського суду - без змін.

Дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального права, фактичні обставини справи, судова колегія зазначає наступне.

Одним із засобів встановлення обставин справи є висновок судового експерта (пункт другий частини другої статті 73 Господарського процесуального кодексу України). Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань.

За приписами статті 98 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи.

Відповідно до частини першої статті 99 Господарського процесуального кодексу України суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов:

1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо;

2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема, через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Тобто, експертиза призначається, за сукупності декількох умов, а саме для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо та жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Згідно з частиною першою статті 100 Господарського процесуального кодексу України про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.

Приписами статті 1 Закону України «Про судову експертизу» передбачено, що судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об`єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні органів досудового розслідування чи суду.

Спеціальні знання - це професійні знання, отримані в результаті навчання, а також навички, отримані обізнаною особою в процесі практичної діяльності в різноманітних галузях науки, техніки та інших суспільно корисних галузях людської діяльності, які використовуються разом з науково-технічними засобами під час проведення експертизи. Змістом спеціальних знань є теоретично обґрунтовані і перевірені практикою положення і правила, які можуть відноситися до будь-якої галузі науки, техніки, мистецтва тощо.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.

Необхідність судової експертизи в господарському судочинстві зумовлена тим, що в процесі здійснення правосуддя суд стикається з необхідністю встановлення таких фактів (обставин), дані про які потребують спеціальних досліджень. Експертиза - це науковий, дослідницький шлях до висновків, які формулюються у висновку експерта, про фактичні обставини справи.

При цьому, господарський суд самостійно визначає, чи є у нього необхідність у спеціальних знаннях і, відповідно, призначення для цього експертизи, чи такої необхідності немає і суд може вирішити спір на підставі інших доказів, поданих у справі.

Призначення експертизи є правом, а не обов`язком господарського суду, при цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи.

Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 08.12.2021 у справі №910/18570/17, від 14.12.2021 у справі №910/9564/20, від 24.11.2021 у справі №914/1396/20, від 17.12.2020 у справі №910/7426/17.

Судова експертиза не може використовуватися для з`ясування питань права, які належать до виключної компетенції суду. Призначення експертизи не може бути способом збирання доказів без попереднього визначення їх значення для предмета спору.

Необхідність призначення у справі експертизи для застосування спеціальних знань має бути обумовлена конкретними обставинами справи, а питання, поставлені перед експертом, повинні стосуватися саме тих фактичних обставин, встановлення яких є необхідним для вирішення спору.

Так, предметом позову у даній справі є вимога Прокурора, який звернувся в інтересах держави в особі Ради, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою 230,9 кв.м. шляхом скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ «Каскад-Прим» на нежитлову будівлю кафе 676,5 кв.м. із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи, а також шляхом зобов`язання ТОВ «Каскад-Прим» звільнити вказану земельну ділянку та привести її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованих на вказаній земельній ділянці приміщень нежитлової будівлі кафе та приведення до попереднього стану самочинно реконструйованих підвальних приміщень та павільйону мінеральних вод у відповідність до технічного паспорту від 06.10.2008.

Частиною першою статті 375 Цивільного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Стаття 375 Цивільного кодексу України визначає право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом.

Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

Умовами статті 331 Цивільного кодексу України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї статті право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Водночас, можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 Цивільного кодексу України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Колегія суддів враховує висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 10.01.2019 у справі №915/1376/17:

«Згідно частини першої статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Правовий аналіз наведеної норми дозволяє виділити наступні ознаки самочинного будівництва:

- об`єкт нерухомого майна збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети у встановленому порядку;

- відсутність належного дозволу чи належно затвердженого проекту для будівництва;

- створення об`єкта з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Кожна із зазначених ознак є самостійною і достатньою для того, щоб визнати об`єкт нерухомого майна самочинним будівництвом.

Тому, при вирішенні спору, що виникає у зв`язку з будівництвом на земельній ділянці об`єкта нерухомості, повинно досліджуватися питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об`єктів і документів про виділення земельної ділянки.»

Колегія суддів зазначає, що питання з приводу набуття/не набуття ТОВ «Каскад-Прим» речових прав на земельну ділянку при купівлі у 2008 році спірних об`єктів нерухомості є суто правовим та має бути вирішено судом при розгляді справи по суті.

Натомість, з огляду на наведені вище ознаки самочинного будівництва, колегія суддів зазначає, що для вирішення цієї справи не має значення з`ясування площі та конфігурації земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування спірних об`єктів нерухомості, та чи здійснено реконструкцію нежитлової будівлі кафе в межах такої земельної ділянки.

Також для з`ясування обставин, що мають значення конкретно для цієї справи, відсутня необхідність у вирішенні питання щодо можливості/неможливості приведення відповідачем нежитлової будівлі кафе до стану, що існував до її реконструкції.

Навіть у випадку отримання судом висновку експерта про неможливість такого приведення, це може свідчити виключно про ймовірність виникнення певних складнощів при виконанні рішення суду у разі задоволення позову, але аж ніяк не про відсутність підстав для його задоволення взагалі.

Більш того, у випадках самочинного будівництва, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

Щодо питання з приводу визначення розташування реконструйованої будівлі відносно меж природоохоронної зони «Міського саду», колегія суддів цілком погоджується з доводами та аргументами Прокурора про те, що для надання правовою оцінки факту самовільного зайняття та самочинної забудови земельної ділянки категорія земельної ділянки принципового (вирішального) значення не має.

При цьому, зі змісту оскаржуваної ухвали не вбачається, що призначаючи у справі експертизу, місцевим господарським судом були враховані або спростовані доводи та аргументи Прокурора про те, що ці обставини вже були встановлені постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.11.2010 у справі № 20/47-10-1888.

Отже ухвала про призначення експертизи не містить питань, покликаних з`ясувати юридично значимі обставини у цій справі, а висновок експертизи жодним чином не спростує або не підтвердить факт, як зазначає Прокурор, самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності.

Відтак, колегія суддів зазначає, що при постановленні оскаржуваної ухвали місцевий господарський суд дійшов передчасного висновку про те, що для встановлення фактичних обставин справи, що входять до предмета доказування, необхідним є з`ясування технічної можливості відновлення підвальних приміщень та павільйону мінеральних вод до стану, що існував до реконструкції, визначення площі й конфігурації земельної ділянки, необхідної для експлуатації та обслуговування зазначених об`єктів, встановлення факту здійснення реконструкції кафе за рахунок такої земельної ділянки, а також визначення розташування реконструйованої будівлі кафе відносно меж природоохоронної зони «Міського саду».

Відповідно до пункту шостого частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати ухвалу, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.

Згідно з пунктом 4 частини першої статті 280 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування ухвали суду, що перешкоджає подальшому провадженню у справі, і направлення справи для продовження розгляду до суду першої інстанції є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, які призвели до постановлення помилкової ухвали.

За змістом частини третьої статті 271 Господарського процесуального кодексу України у випадку скасування судом апеляційної інстанції ухвали про зупинення провадження у справі, справа передається на розгляд суду першої інстанції.

За вищенаведених обставин, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення апеляційної скарги, скасування ухвали Господарського суду Одеської області від 09.07.2026 про призначення експертизи та зупинення провадження у даній справі, як такої, що постановлена з порушенням норм процесуального права, та направлення справи №916/2579/25 до Господарського суду Одеської області для продовження розгляду.

Судові витрати за перегляд справи у суді апеляційної інстанції, у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, у відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, мають бути вирішені судом першої інстанції, за результатом розгляду справи по суті.

Керуючись статтями 255, 269-271, 275, 277, 280-282, 284 Господарського процесуального кодексу, суд

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеса задовольнити.

Ухвалу Господарського суду Одеської області від 09.07.2026 у справі №916/2579/25 скасувати.

Справу №916/2579/25 направити до Господарського суду Одеської області для продовження розгляду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та відповідно до статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарженню не підлягає.

Повна постанова складена 09.11.2026.

Головуючий суддя Н.С. Богацька

Судді Я.Ф. Савицький

Н.М. Принцевська