Рішення № 140675066 у справі № 500/3046/26 від 06.10.2026

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 500/3046/26

06 жовтня 2026 року м.Тернопіль

Тернопільський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого - судді Чепенюк О.В.,

за участю секретаря судового засідання Фаранюк О.Л.,

представників позивача Бравермана В.О., Чехлова А.Ю.,

представника відповідача Ковальової Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження адміністративну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління ДПС у Тернопільській області про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 через представника звернулася до суду з позовом до Головного управління ДПС у Тернопільській області (далі - ГУ ДПС у Тернопільській області, відповідач), у якому просить:

визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення (далі - ППР) від 09.04.2026 №0[телефон приховано], яким збільшено суму грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачують фізичні особи за результатами річного декларування, за 2023, 2024 роки на загальну суму 11 148 581,59 грн (з яких 8 918 865,27 грн за основним платежем та 2 229 716,32 грн за штрафними (фінансовими) санкціями);

визнати протиправним та скасувати ППР від 09.04.2026 №0[телефон приховано], яким збільшено суму грошового зобов`язання з військового збору за 2023, 2024 роки на загальну суму 1 076 705,54 грн (з яких 861 364,43 грн за основним платежем та 215 341,11 грн за штрафними (фінансовими) санкціями);

визнати протиправним та скасувати ППР від 09.04.2026 №0[телефон приховано] (правильний номер №0[телефон приховано]), яким визначено суму штрафних (фінансових) санкцій за 2023, 2024 рік на загальну суму 680,00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ГУ ДПС у Тернопільській області проведено позапланову перевірку платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 щодо своєчасності, достовірності, повноти нарахування, сплати податків, зборів та єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування за період з 01.01.2020 по 31.12.2024, за результатами якої 27.02.2026 складено акт №2674/19-00-24 05/2275603025 (далі - Акт перевірки).

Актом документальної позапланової невиїзної перевірки встановлено порушення норм податкового законодавства в частині неподання декларації про майновий стан і доходи за 2023, 2024 роки; заниження об`єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб за результатами річного декларування за 2023-2024 роки та несплати військового збору за цей же період; а ще договір про спільну діяльність, на підставі якого здійснювалось будівництво та розподіл об`єктів нерухомості, не перебував на обліку у контролюючих органів.

В Акті перевірки зазначено, що відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, виданої Тернопільською міською радою від 15.11.2023 №ТП 101231102102, ОСОБА_1 виступала замовником будівництва індивідуального житлового будинку та провадила роботи власними силами за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з інформацією, наявною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, на якій побудовано будинок за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, виданої відділом державного архітектурно-будівельного контролю Тернопільської міської ради від 30.01.2023 №ТП101230116605, ОСОБА_1 виступає замовником будівництва індивідуального житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 . Відповідно до інформації, наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 є користувачем земельної ділянки по АДРЕСА_2 , на якій здійснювалось будівництво зазначеного об`єкта.

Перевіркою зроблено висновок, що позивач набувала у власність об`єкти нерухомого майна шляхом їх будівництва, замовником якого вона виступала. Після введення багатоквартирних житлових будинків в експлуатацію відповідні записи вносилися до Державного реєстру речових прав державним реєстратором на нових власників. З урахуванням зазначеного відповідач вважає, що ОСОБА_1 здійснювала реалізацію об`єктів нерухомості іншим фізичним особам, використовуючи схему заниження бази оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військового збору.

Позивач не погоджується з висновками, викладеними в Акті перевірки від 27.02.2026 та винесеними за результатами такої перевірки ППР, з посиланням на положення Податкового кодексу України (далі - ПК України), статті 1130-1131, 1133 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) і зазначає, що перевіркою правильності визначення бази оподаткування податком на доходи фізичних осіб та військовим збором відповідачем встановлено продаж об`єктів нерухомого майна фізичним особам за двома адресами. Проте відповідачем не взято до уваги, що будівництво вказаних квартир здійснювалось відповідно до укладених договорів про спільну діяльність у будівництві квартир (перелік договорів наведений в Акті перевірки). Відповідно до умов договорів сторони зобов`язуються шляхом об`єднання своїх зусиль, без створення юридичної особи, спільно діяти для досягнення загальної мети: здійснення будівництва окремих квартир за адресою: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 .

Висновок контролюючого органу щодо отриманого доходу позивачем від реалізації квартир є безпідставним та необґрунтованим, оскільки вкладення учасників на підставі договорів про спільну діяльність у будівництві квартир були спрямовані на будівництво квартир та в подальшому передані їх власникам, що, в свою чергу, підтверджується актами приймання-передачі виконаних робіт, у зв`язку з цим у ОСОБА_1 відсутній обов`язок декларування доходу, який вона не отримувала.

Ще позов містить посилання на те, що законодавством покладено обов`язок щодо сплати податку не на сторону договору, а на податкового агента (нотаріуса) - обов`язок визначення відповідної суми, тобто нарахування податку, а також контроль за здійсненням сплати податку шляхом перевірки відповідного платіжного документа та вчинення дії щодо подання відповідної інформації податковому органу.

Вважає, що у позивача відсутній обов`язок щодо здійснення оподаткування доходу, бо такого вона не отримувала, операцій з продажу об`єктів нерухомості не було, а висновки Акта перевірки щодо заниження податку на доходи фізичних осіб за 2023-2024 роки, що підлягає сплаті до бюджету, в тому числі штрафних санкцій, є безпідставними.

Зазначає, що обов`язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи, зокрема від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів, за якими був сплачений податок (п. 179.2 ст. 179 ПК України). На переконання позивача, в силу вимог наведеної норми у неї відсутній обов`язок щодо подання податкової декларації і застосування штрафних (фінансових) санкцій за таке неподання є неправомірним.

Також вважає, що нарахування грошових зобов`язань зі сплати військового збору є безпідставним, оскільки не зрозуміло, яким чином контролюючим органом було визначено розмір та джерело нарахування бази оподаткування, так як позивач не здійснювала господарських операцій, пов`язаних з веденням підприємницької діяльності та статусу підприємця не має.

Ще позивач не погоджується з висновками Акта перевірки про укладення при реалізації квартир за адресою: АДРЕСА_1 , та АДРЕСА_2 , удаваних правочинів з посиланням на статті 6, 11, 12, 202-203 ЦК України. Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, контролюючий орган має довести: факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином. Посилання відповідача на здійснення удаваних правочинів є необґрунтованим, оскільки не надано доказів, які підтверджували б фіктивний характер договорів та недобросовісність позивача як платника податків, які підтверджували, що вчинення правочинів (укладення договорів), на підставі яких виникли взаємовідносини не відповідали дійсним намірам сторін щодо набуття цивільних прав та обов`язків. Також відсутнє рішення суду, яким встановлено нікчемність або визнано недійсними договори, укладені з ОСОБА_1 .

Зазначає, що застосування штрафних санкцій у відповідності до пункту 123.2 статті 123 ПК України є безпідставним, оскільки контролюючим органом не доведена вина платника у формі умислу та не наведено жодного обґрунтування в Акті перевірки від 27.02.2026 щодо застосування штрафу у такому розмірі.

Ухвалою Тернопільського окружного адміністративного суду від 02.06.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у цій справі, постановлено судовий розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження, призначено у справі підготовче судове засідання.

Відповідач проти позову заперечує. У відзиві на позовну заяву зазначає, що станом на день подання відзиву СУ ГУНП в Тернопільській області здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №72025001110000045 від 31.07.2025 щодо групи осіб (у яку входить і ОСОБА_1 ), які діючи за попередньою змовою, протягом 2021-2024 років, перебуваючи на території Тернопільської області, при здійсненні систематичної діяльності з будівництва та реалізації (продажу) об`єктів нерухомого майна без відповідної реєстрації в якості суб`єктів підприємницької діяльності, шляхом нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу, занизили вартість реалізованих об`єктів нерухомого майна, внаслідок чого ухилились від сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору на суму, яка у сім тисяч і більше разів перевищує установлений законодавством неоподаткований мінімум доходів громадян, тобто в особливо великих розмірах.

По суті позову представник ГУ ДПС у Тернопільській області зазначила про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки платника податків-фізичної особи ОСОБА_1 на підставі наказу від 14.01.2026 №86-п. Платнику податків разом з наказом направлено повідомлення від 14.01.2026 №22 про її проведення з 16.02.2026, які отримані позивачем 21.01.2026.

За наслідками проведеної перевірки був складений Акт від 27.02.2026. Відзив містить зміст такого Акта перевірки, який зводиться до того, що ОСОБА_1 як фізична особа-підприємець не реєструвалась; відповідно до інформації, наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, була власником (користувачем) нерухомого майна у м.Тернополі (житлових будинків, квартир, паркомісць, нежитлових приміщень, земельних ділянок).

Використовуючи інформацію, яка зазначена в Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, інформацію, наявну в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно перевіркою, встановлено, що платник податків - фізична особа ОСОБА_1 набувала у власність об`єкти нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення) в житлових будинках за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , шляхом їх будівництва, замовником якого вона виступала.

Враховуючи висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна реєструвалися новоутворені об`єкти нерухомого майна: 7 об`єктів житлової нерухомості (квартири) та 2 нежитлові (гаражі), розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , та 13 об`єктів житлової нерухомості (квартири), 3 нежитлові приміщення, 12 паркомісць, розташовані у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Така реєстрація нерухомого майна проводилася на нових власників.

Для проведення перевірки платником податків ОСОБА_2 не було надано будь-яких документів, що засвідчують обставини будівництва, акти приймання-передачі об`єкта завершеного будівництва, документів, що засвідчують факт введення в експлуатацію завершеного будівництва, порядок проведення розрахунків з підрядником/генпідрядником, експертної оцінки нерухомого майна тощо.

Перевіркою виявлено, що первісно будувались житлові будинки садибного типу (індивідуальні) за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 , а після реконструкції утворилися багатоквартирні будинки із квартирами та нежитловими приміщеннями, що потребувало зміни цільового призначення земельної ділянки та отримання відповідних містобудівних умов і дозволів. Відсутність оформленої декларації про готовність об`єкта до експлуатації або сертифіката на об`єкт порушує вимоги статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Перевіркою встановлено, що будівництво об`єктів здійснювалося господарським способом, тобто власними силами платника податків ОСОБА_1 , без залучення суб`єктів господарювання, що мають ліцензію або дозвіл на виконання будівельних робіт відповідного рівня складності. Проведене будівництво або реконструкція фактично змінили призначення об`єктів: вони перестали бути індивідуальними житловими будинками і набули характеристик багатоквартирних житлових будинків з квартирами та/або нежитловими приміщеннями, що потребують застосування ліцензованих підрядників та оформлення належних дозвільних документів відповідно до вимог містобудівного законодавства.

Документи щодо державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна свідчать про наявність договорів про спільну діяльність у будівництві. ОСОБА_1 здійснено відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна (квартири) фізичним особам відповідно до договорів про спільну діяльність у будівництві та актів приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до яких видавником прав виступала ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , а за адресою: АДРЕСА_1 , видавником прав виступали ОСОБА_1 / ОСОБА_3 , що зазначено в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За результатами перевірки встановлено, що договори про спільну діяльність з особами, що набули права власності на відчужені об`єкти житлової нерухомості (квартири) у податковому органі не зареєстровані, що не відповідає вимогам ПК України. Не надано таких документів ОСОБА_1 і для проведення перевірки, що унеможливлює дослідження умов набуття права власності на житло.

Відповідач зазначає, що враховуючи, що проведено будівництво індивідуального житлового будинку, розташованого за адресою АДРЕСА_2 та проведено реконструкції 1/2 індивідуального житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , власником яких була ОСОБА_1 , та утворено нові об`єкти житлової нерухомості (квартири) за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 , та за відсутності документів щодо реконструкції, введення в експлуатацію, та умов набуття права власності на нові об`єкти, перевіркою встановлено відчуження ОСОБА_1 квартир, нежитлових приміщень та паркомість, які утворилися в результаті будівництва та реконструкції вище зазначених будинків на користь інших фізичних осіб, та зроблено висновок про реалізацію ОСОБА_1 за період перевірки нерухомого майна на загальну суму 57 022 327,40 грн.

Спростовуючи аргументи позивача, представник відповідача зазначила, що не знайшов свого відображення у позовній заяві жоден договір спільної діяльності на будівництво, укладений ОСОБА_1 з фізичними особами, не пояснюються реальні умови передачі часток нерухомого майна у вигляді квартир згідно умов вказаних договорів. Договори спільної діяльності на об`єкти нерухомості (7 квартир та 2 гаражі), розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , відсутні в матеріалах справи. ОСОБА_1 не надала їх не тільки на перевірку, а й не долучила до позовної заяви. Позивач на запит контролюючого органу первинних документів не надала, а Білобожницька сільська рад надіслала запитувану інформацію щодо державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна (у тому числі договори про спільну діяльність у будівництві) за адресою: АДРЕСА_1 , вже після складання Акта перевірки.

Підставою для проведення державної реєстрації за фізичними особами права власності на відповідні квартири були договір про спільну діяльність у будівництві, акт прийому-передачі виконаних робіт, довідки про повний розрахунок.

Головне управління ДПС у Тернопільській області вважає вказані правочини про спільну діяльність у будівництві фіктивними та такими, що не вчинялись. Жодним чином не підтверджено факт спільного будівництва квартир в багатоквартирному житловому будинку. Умови договору про спільну діяльність у будівництві, наявні в контролюючого органу, не відповідають умовам типового договору про спільну діяльність; документальне оформлення таких правовідносин як спільна діяльність в будівництві є удаваним з метою приховування іншого виду правочину - договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 .

Ще представник відповідача зазначила, що в межах проведеної перевірки ГУ ДПС у Тернопільській області було направлено запити на надання довідок щодо оціночної вартості об`єктів нерухомості, такі довідки були сформовані та надані. За відсутності документів, що засвідчують договірну вартість реалізованих об`єктів нерухомого майна та ненадання їх на законну вимогу працівників контролюючого органу, відповідач вважав правомірним визначення доходу від продажу об`єктів нерухомості на підставі довідок, виходячи з оціночної вартості об`єктів нерухомого майна, забезпечуючи рівність платників податків та дотримання положень пункту 172.3 статті 172 ПК України щодо бази оподаткування. Станом на дату складання Акта перевірки для визначення оціночної вартості об`єктів нерухомості застосовується Модуль електронного визначення оціночної вартості об`єкта нерухомості, що діє в автоматичному режимі відповідно до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» та постанови Кабінету Міністрів України від 21.08.2019 №358.

Платник податку зобов`язаний був задекларувати отриманий дохід в сумі 57 022 327,40 грн від відчуження нерухомого майна та сплатити податок з таких доходів та військовий збір, подати відповідні декларації за 2023-2024 роки, однак цього не зробив, чим порушив вимоги податкового законодавства.

Представник відповідача просила відмовити у позові.

У відповіді на відзив представник позивача зазначає, що відзив не спростовує факту здійснення будівництва за договорами про спільну діяльність. Будівництво квартир за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 здійснювалося на підставі письмових договорів про спільну діяльність. Учасники об`єднували свої зусилля та вклади для досягнення спільної мети - будівництва визначених об`єктів нерухомості. Надходження коштів від учасників спільної діяльності для фінансування будівництва не є автоматично доходом позивача. Такі кошти мають цільове призначення, використовуються для досягнення спільної мети та не утворюють особистої економічної вигоди позивача, якщо інше не доведено належними доказами. Відповідач ігнорує правову природу договорів та підмінює дослідження реального руху коштів припущенням, що будь-яка реєстрація об`єкта спочатку за позивачем означає отримання нею доходу. Такий підхід суперечить змісту спільної діяльності, за якої один з учасників може виконувати організаційні та реєстраційні функції, не стаючи одноосібним економічним власником усього результату. Передача квартир учасникам спільної діяльності на виконання умов договорів і актів приймання-передачі не є продажем майна позивачем, це є розподілом результату спільної діяльності відповідно до попередньо погоджених вкладів та прав учасників. Договори є чинними, а висновки про їх удаваність не доведеними. Ще представник позивача звертає увагу на відсутність належних доказів фактичного отримання доходу позивачем; неправомірність використання документів, отриманих після завершення перевірки (відповідь Білобожницької сільської ради від 02.03.2026 № 03-15/109 з додатками договорами про спільну діяльність); вказує, що посилання на кримінальне провадження не є доказом податкового правопорушення; на відсутність підстав для оподаткування за правилами підприємницької діяльності.

Також у відповіді на відзив представник позивача надав пояснення щодо невиконання протокольної ухвали Тернопільського окружного адміністративного суду від 08.07.2026, якою суд зобов`язав представника позивача надати докази на підтвердження того, що ОСОБА_1 була замовником будівництва, а саме: декларації про готовність до експлуатації об`єктів по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , а також усіх документів, що стосуються будівництва, участі в ньому ОСОБА_1 та подальшого набуття права власності на об`єкти нерухомого майна в цих будинках іншими особами, через те, що позивач не володіє витребуваними документами, оскільки вони у неї не збереглися. Будівництво квартир за вказаними адресами здійснювалося на підставі письмових договорів про спільну діяльність. Договори були реально виконані: учасники вносили ресурси, будівництво здійснювалося, об`єкти вводилися в експлуатацію, після чого результат спільної діяльності розподілявся і майно передавалося учасникам згідно з актами приймання-передачі. Оскільки спільну мету було досягнуто, а квартири передані їхнім законним набувачам відповідно до погоджених вкладів, оригінали будівельної документації (у тому числі декларацій про готовність до експлуатації) та супутніх документів у позивача не зберігалися через відсутність подальшої необхідності.

Представник відповідача у запереченні на відповідь звертає увагу, що під час здійснення контрольно-перевірочних заходів ОСОБА_1 повністю дистанціювалась від їх проведення, і наприклад, у своїй відповіді від 27.01.2026 (вх. ГУ ДПС №4805/6) на запит ГУ ДПС у Тернопільській області позивачкою взагалі не згадується спільна діяльність, не було надано будь-яких документів, що засвідчують обставини такого будівництва, договорів спільної діяльності, актів приймання-передачі об`єкта завершеного будівництва, документів, що засвідчують факт введення в експлуатацію завершеного будівництва, порядок проведення розрахунків з підрядником/генпідрядником, експертної оцінки нерухомого майна тощо. Натомість, нею були проаналізовані загальні вимоги пункту 73.3 статті 73 ПК України, які регламентують складання запитів контролюючим органом.

Активну поведінку щодо доказування наявності договірних правовідносин платник почав проявляє вже на етапі подання позовної заяви, що причино-наслідково дозволяє податковому органу вживати заходи щодо отримання необхідних доказів і доводів на це спростування, оскільки контролюючий орган і не міг використовувати цю інформацію при перевірці, адже був незнайомий із позицію ОСОБА_1 .

При аналізі витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на реєстрацію окремих квартир фізичними особами за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 , було встановлено, що серед документів, поданих для державної реєстрації фігурують і договори про спільну діяльність, що дало можливість ГУ ДПС у Тернопільській області скласти певне бачення стосовно позиції ОСОБА_1 .

У позовній заяві ОСОБА_1 звинувачує контролюючий орган, що ним не взято до уваги, що будівництво вказаних квартир здійснювалось відповідно до укладених договорів про спільну діяльність у будівництві квартир, а у відповіді на відзив вже звинувачує контролюючий орган, що ним, навпаки, аналізувались ці договори за об`єктом будівництва, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , отримані ГУ ДПС у Тернопільській області вже після закінчення проведення перевірки. Позивач суперечить сам собі.

ОСОБА_1 не надано жодних доказів щодо того: чи взагалі від фізичних осіб їй для будівництва багатоквартирного будинку надходили хоч якісь кошти, чи надавались будівельні матеріали (якщо так, то в які періоди, від кого і в яких об`ємах), хто здійснював будівництво: ОСОБА_1 з залученням підрядника чи фізичні особи спільно із позивачем власними силами? Також позивач не пояснює яким чином визначався результат спільної діяльності як виділення частки в натурі. Не наведена жодна пропорція чи формула в частині розрахунку частки. Ні в договорах про спільну діяльність, ні в актах про повний розрахунок немає жодної згадки щодо вартості об`єктів нерухомості.

На момент укладення кожного договору квартир не могло існувати в майбутньому в силу того, що ОСОБА_1 із відповідною фізичною особою укладали договір про будівництво окремої квартири (нежитлового приміщення) в багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , проте за декларацією про готовність до експлуатації об`єкта ТП 101231102102 з 17.02.2021 (початок будівництва) по 15.11.2023 (строк введення в експлуатацію) відбувалась реконструкція індивідуальних житлових будинків під індивідуальний житловий будинок.

Ще представник ГУ ДПС у Тернопільській області згадала про отримані копії документів із матеріалів кримінального провадження №1202121[телефон приховано] від 19.08.2021, серед яких є протокол додаткового допиту підозрюваного ОСОБА_3 від 15.06.2026, якому належала 1/2 житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

З огляду на вищезазначене, ГУ ДПС у Тернопільській області наполягає, що реєстрація права власності за фізичними особами у 2023-2024 роках на об`єкти нерухомості (квартири, гаражі та нежитлові приміщення), які знаходилися в багатоквартирних житлових будинках за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , свідчить про їх фактичне придбання у ОСОБА_1 , яка виступала замовником будівництва, а відтак лише вона мала право на відчуження або майнових прав на об`єкт нерухомого майна (під час будівництва), або вже самих об`єктів нерухомого майна (після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом будинку). ОСОБА_1 отримувала дохід, а тому мала обов`язок його задекларувати та подати декларацію про майновий стан і доходи за 2023-2024 роки.

Ухвалою суду від 11.08.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судових засіданнях, які відбувалися у цій справі, представники позивача підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у заявах по суті справи; представник відповідача заперечувала з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву та запереченні на відповідь.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази та письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, встановив наступні обставини та відповідні до них правовідносини.

ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) є фізичною особою - резидентом. Як фізична особа-підприємець не реєструвалась.

ГУ ДПС у Тернопільській області на підставі підпункту 20.1.4 пункту 20.1 статті 20, підпункту 75.1.2 пункту 75.1 статті 75, підпунктів 78.1.1, 78.1.2 пункту 78.1 статті 78, статті 79 ПК України виданий наказ від 14.01.2026 №86-п про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 з 16.02.2026 тривалістю 5 робочих днів. Було визначено, що перевірку провести з питань дотримання своєчасності, достовірності, повноти нарахування, сплати податків, зборів та єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування за період з 01.01.2021 по 31.12.2024.

Разом із наказом було складене повідомлення платнику податків від 14.01.2026 №22 про те, що на підставі наказу №86-п від 14.01.2026 буде проведено з 16.02.2026 за адресою: АДРЕСА_3 , документальну позапланову невиїзну перевірку фізичної особи - платника податків ОСОБА_1 з метою здійснення контролю за своєчасністю, достовірністю, повнотою нарахування і сплати податків, зборів, дотримання податкового та іншого не врегульованого ПК України законодавства.

Копія наказу про проведення документальної позапланової невиїзної перевірки від 14.01.2026 №86-п, а також письмове повідомлення про дату початку та місце проведення перевірки від 14.01.2026 №22 були надіслані платнику податків рекомендованим листом з повідомленням про вручення №460[телефон приховано] від 14.01.2026 та отримані позивачем 21.01.2026.

Також контролюючим органом було направлено запит до ОСОБА_1 «Про надання податкової інформації та документального підтвердження» від 12.01.2026 №450/6/19-00-24-05-04 по будівництву багатоквартирних житлових будинків за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 (рекомендованим листом з повідомленням про вручення №4602100252168 від 12.01.2026 на адресу: АДРЕСА_4 ), який був вручений платнику 21.01.2026.

У відповіді на цей запит (зареєстрованій у ГУ ДПС 27.01.2026 вх. ГУ ДПС №4805/6) позивач послалася на його невідповідність вимогам ПК України, жодних документів для проведення перевірки не надала.

За наслідками проведеної перевірки ГУ ДПС у Тернопільській області складений акт від 27.02.2026 №2674/19-00-24-05/ НОМЕР_1 «Про результати документальної позапланової невиїзної перевірки платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) щодо своєчасності, достовірності, повноти нарахування, сплати податків, зборів та єдиного внеску на загальнообов`язкове державне соціальне страхування за період з 01.01.2021 по 31.12.2024».

В Акті перевірки вказано, що відповідно до інформації, наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_1 була власником (користувачем) нерухомого майна, у тому числі:

1/2 житлового будинку загальною площею 1200,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в реєстрі №2832609561040,

житлового будинку загальною площею 1254,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в реєстрі №2704186461040.

Відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 30.01.2023 №ТП101230116605, виданої Тернопільською міською радою (відділ державного архітектурно-будівельного контролю), замовником будівництва житлового будинку садибного типу, господарських будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_2 , є ОСОБА_1 .

Відповідно до інформації, наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, житловий будинок загальною площею 1254,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , та згідно з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна в реєстрі №2704186461040, належить на праві власності ОСОБА_1 .

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСОБА_4 є власником (користувачем) земельної ділянки, на якій здійснено будівництво вищевказаного об`єкту нерухомості, договір купівлі-продажу земельної ділянки №6069 від 07.09.2021: кадастровий номер [номер приховано]:01:006:0119, площа 0,0726 га; цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, за адресою: АДРЕСА_2 .

Перевіркою за результатами аналізу даних Реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що платник податків - фізична особа ОСОБА_1 набувала у власність об`єкти нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення) в індивідуальному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом його будівництва, замовником якого вона виступала.

ФОП ОСОБА_5 видав ОСОБА_1 як власниці житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №20/9/23 від 20.02.2023. На підставі витягів з реєстру речових прав на нерухоме майно, у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , утворилися новоутворені об`єкти нерухомого майна: 7 об`єктів житлової нерухомості (квартир) та 2 нежитлові (гаражі).

Ще в Акті перевірки зазначено, що відповідно до Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 15.11.2023 №ТП101231102102, виданої Тернопільською міською радою (відділ державного архітектурно-будівельного контролю), замовником будівництва житлового будинку садибного типу, господарських будівель і споруд за адресою: АДРЕСА_1 , є ОСОБА_1 .

Відповідно до інформації, наявної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, 1/2 житлового будинку загальною площею 1200,2 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , та згідно з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна в реєстрі №2832609561040, належить на праві власності ОСОБА_1 , інша частина житлового будинку належить на праві власності ОСОБА_3 .

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно даний об`єкт нерухомості розташований на двох земельних ділянках з кадастровими номерами №[номер приховано]:02:021:0025 (площа 0,039 га), власник якої ОСОБА_3 та №[номер приховано]:02:021:0012 (площа 0,037 га), власницею якої є ОСОБА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.01.2019 ОСОБА_1 купила земельну ділянку площею 0,037 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки [номер приховано]:02:021:0012. Згідно з договором купівлі-продажу житлового будинку від 03.01.2019 ОСОБА_1 купила житловий будинок загальною площею 115,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з договором оренди земельної ділянки від 21.11.2018, укладеному між Тернопільською міською радою та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 виступає орендарем земельної ділянки площею 0,039 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки [номер приховано]:02:021:0025. Згідно з договором купівлі-продажу житлового будинку від 18.06.2009 ОСОБА_3 купив житловий будинок загальною площею 125,4 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

В Акті перевірки зазначено, що проведеною перевіркою встановлено, що платник податків - фізична особа ОСОБА_1 набувала у власність 1/2 об`єктів нерухомого майна (житлові та нежитлові приміщення в індивідуальному житловому будинку), а іншу 1/2 об`єктів нерухомого майна набував у власність ОСОБА_3 , за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом реконструкції індивідуального житлового будинку.

ФОП ОСОБА_5 видав висновок щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна №425в/ІІ/23 від 08.04.2025. На підставі витягів з реєстру речових прав на нерухоме майно, у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , утворилися новоутворені об`єкти нерухомого майна: 13 об`єктів житлової нерухомості (квартир), 3 нежитлові приміщення, 12 паркомість.

Враховуючи, що проведено будівництво індивідуального житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , та проведено реконструкцію 1/2 індивідуального житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , власником яких була ОСОБА_1 , та утворено нові об`єкти житлової нерухомості (квартири) за адресою: АДРЕСА_2 , та за адресою: АДРЕСА_1 , та за відсутності документів щодо реконструкції, введення в експлуатацію, та умов набуття права власності на нові об`єкти, перевіркою встановлено відчуження ОСОБА_1 квартир, нежитлових приміщень та паркомість, які утворилися в результаті будівництва та реконструкції вище зазначених будинків на користь інших фізичних осіб, та зроблено висновок про реалізацію ОСОБА_1 за період перевірки нерухомого майна на загальну суму 57 022 327,40 грн.

Фактично висновки відповідача ґрунтуються на відомостях про реєстрацію фізичними особами права власності на об`єкти (житлові - квартири та нежитлові) в двох будинках, замовником будівництва (в одному випадку) та реконструкції (в іншому) по яких виступала ОСОБА_1 , яка і була власником цих будинків (в одному випадку 1/2 будинку) до реконструкції. А з огляду на відсутність у Реєстрах відомостей про вартість нерухомого майна, таку визначено згідно з даними ФДМУ станом на дату перевірки 20.02.2026 та 11.02.2026.

Ще в Акті перевірки відповідач зазначив, що документи щодо державної реєстрації власності на об`єкти нерухомого майна свідчать про наявність договорів про спільну діяльність у будівництві. Так ОСОБА_1 здійснено відчуження прав власності на об`єкти нерухомого майна (квартири) за адресами: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 , фізичним особам відповідно до договорів про спільну діяльність у будівництві та актів приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до яких видавником прав виступала ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , та за адресою: АДРЕСА_1 , видавником прав виступали ОСОБА_1 / ОСОБА_3 , що зазначено в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На момент проведення перевірки в контролюючого органу були відсутні у розпорядженні договори про спільну діяльність по двох адресах будівництва: АДРЕСА_2 , та АДРЕСА_1 .

Після проведення перевірки такі договори надані по останньому об`єкту на запит контролюючого органу разом з відповіддю Білобожницької сільської ради від 02.03.2026 №03 15/109 (державний реєстратор якої провів державну реєстрацію права власності).

В Акті перевірки відповідач навів положення ЦК України, що регулюють взаємовідносини, що виникають при здійсненні спільної діяльності, та зробив висновок, що правочини між ОСОБА_1 та фізичними особами є фіктивними та такими, що не вчинялись. Жодним чином не підтверджено факт спільного будівництва квартир в багатоквартирному житловому будинку. Правовідносини між ОСОБА_1 та фізичними особами - набувачами права власності на квартири не відповідають умовам спільної діяльності в будівництві квартир в багатоквартирному житловому будинку. Документальне оформлення таких правовідносин як спільна діяльність в будівництві є удаваним з метою приховування іншого виду правочину - договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості у АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Контролюючий орган резюмував, що у ході документальної перевірки за результатами аналізу відкритих даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ встановлено, що ОСОБА_1 здійснювала господарську діяльність, пов`язану з будівництвом та подальшою реалізацією об`єктів нерухомого майна. Доходи від зазначеної діяльності не були задекларовані у складі загального річного оподатковуваного доходу та не сплачено податок на доходи фізичних осіб та військовий збір у розмірі, встановленому ПК України.

За висновками Акта перевірки встановлено наступні порушення:

1) пункту 49.2, підпункту 49.18.4 пункту 49.18 статті 49 та пункту 179.2 статті 179 ПК України в частині неподання декларації про майновий стан і доходи за 2023-2024 роки;

2) підпункту 164.1.1 пункту 164.1 статті 164, пункту 167.2 статті 167, підпункту 168.2.1 пункту 168.2 статті 168, підпункту 174.2.2 пункту 174.2, статті 174 ПК України внаслідок чого, донараховано податку на доходи фізичних осіб за результатами річного декларування за 2023-2024 роки в сумі 8 918 865,27 грн;

3) пункту 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень ПК України в частині заниження військового збору за результатами річного декларування за 2023-2024 роки на загальну суму 861 364,43 грн;

4) пункту 64.6 статті 64 ПК України, договір про спільну діяльність, на підставі якого здійснювалось будівництво та розподіл об`єктів нерухомості, не перебував на обліку у контролюючих органів.

На підставі Акта перевірки ГУ ДПС у Тернопільській області 09.04.2026 були винесені такі ППР:

№0[телефон приховано], яким позивачу збільшено суму грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачують фізичні особи за результатами річного декларування, за 2023, 2024 роки, на загальну суму 11 148 581,59 грн (з яких 8 918 865,27 грн за основним платежем та 2 229 716,32 грн за штрафними (фінансовими) санкціями);

№0[телефон приховано], яким збільшено суму грошового зобов`язання з військового збору за 2023, 2024 роки на загальну суму 1 076 705,54 грн (з яких 861 364,43 грн за основним платежем та 215 341,11 грн за штрафними (фінансовими) санкціями);

№0[телефон приховано], відповідно до якого до ОСОБА_1 застосовано штрафні (фінансові) санкції з податку на доходи фізичних осіб у сумі 680,00 грн за неподання декларації про майновий стан і доходи за 2023, 2024 роки.

З цими ППР ОСОБА_1 не погоджується та звернулася до суду.

Надаючи оцінку спірним правовідносинам, суд застосовує такі правові положення.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, порядок їх адміністрування, права, обов`язки платників податків та зборів, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства регулюються ПК України.

Підпунктом 20.1.4 пункту 20.1 статті 20 ПК України установлено, що контролюючі органи мають право проводити відповідно до законодавства перевірки і звірки платників податків (крім Національного банку України), у тому числі після проведення процедур митного контролю та/або митного оформлення.

За змістом пункту 75.1 статті 75 ПК України контролюючі органи мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.

Оскаржувані ППР прийняті за результатами документальної позапланової невиїзної перевірки, при якій фактично використані лише дані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. З аналізу таких відкритих відомостей контролюючий орган виснував, що ОСОБА_1 у період 2023-2024 років здійснювала господарську діяльність, пов`язану з будівництвом та подальшою реалізацією об`єктів нерухомого майна. Доходи від зазначеної діяльності не були задекларовані у складі загального річного оподатковуваного доходу та не сплачено податок на доходи фізичних осіб та військовий збір у розмірі, встановленому ПК України.

У спірному випадку відповідач наполягає на відчуженні ОСОБА_1 квартир, нежитлових приміщень та паркомість, які утворилися в результаті проведеного будівництва з індивідуального житлового будинку на багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , та проведеної реконструкції 1/2 індивідуального житлового будинку на багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Виникнення об`єкта оподаткування саме у ОСОБА_1 відповідач пов`язує з тим, що в результаті будівництва та реконструкції об`єктів, замовником будівництва/реконструкції яких була позивач, утворено нові об`єкти житлової/нежитлової нерухомості, та за відсутності документів щодо реконструкції, введення в експлуатацію та умов набуття права власності на нові об`єкти, перевіркою встановлено відчуження ОСОБА_1 квартир, нежитлових приміщень та паркомість, які утворилися в результаті будівництва та реконструкції вище зазначених будинків на користь інших фізичних осіб, та зроблено висновок про реалізацію ОСОБА_1 за період перевірки нерухомого майна на загальну суму 57 022 327,40 грн.

Матеріали справи містять документи, на підставі яких грунтуються висновки контролюючого органу. Так, суду надані витяги з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з відомостями про реєстрацію двох декларацій про готовність об`єкта до експлуатації:

1. від 30.01.2023 №ТП101230116605, виданої Тернопільською міською радою по об`єкту: будівництво індивідуального житлового будинку АДРЕСА_2 ; витяг містить таку інформацію: замовник ОСОБА_1 (у надій суду копії документа не вказано прізвище, а зазначено лише вислів «персональні дані», проте учасники визнали факт, що замовником вказано саме ОСОБА_1 ), повідомлення про початок виконання будівельних робіт 21.02.2022; нове будівництво; клас наслідків СС1, спосіб будівництва - господарський (будую власними силами); дата початку будівництва 21.02.2022, дата завершення будівництва 14.12.2022, строк введення в експлуатації об`єкта 30.01.2023; кошторисна вартість будівництва 12698,499 тис.грн, у тому числі витрати на буд.роботи 11029,719 тис.грн, на машини, обладнання та інвентар 1668,78 тис.грн; земельна ділянка кадастровий номер 611010000:01:006:0119, площа 0,0726 га, цільове призначення 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд;

2. від 15.11.2023 №ТП101231102102, виданої Тернопільською міською радою по об`єкту: реконструкція індивідуальних житлових будинків під індивідуальний житловий будинок АДРЕСА_5 , замовник ОСОБА_1 , ОСОБА_3 (у надій суду копії документа не вказано прізвищ, а зазначено лише вислів «персональні дані», проте учасники справи визнали факт, що одним з замовників вказано саме ОСОБА_1 ), витяг містить таку інформацію: реконструкція; клас наслідків СС1, спосіб будівництва - господарський (будую власними силами); дата початку будівництва 17.02.2021, дата завершення будівництва 16.08.2023, строк введення в експлуатації об`єкта 15.11.2023, кошторисна вартість будівництва 12698,499 тис.грн, у тому числі витрати на буд.роботи 11029,719 тис.грн, на машини, обладнання та інвентар 166878 тис.грн; земельна ділянка кадастровий номер 611010000:02:021:0012, площа 0,037 га, цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд; земельна ділянка кадастровий номер 611010000:02:021:0025, площа 0,039 га, цільове призначення 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд.

Закінчений будівництвом об`єкт - житловий будинок загальною площею 1254,4 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 , відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 10.03.2023 зареєстрований за власником ОСОБА_1 .

Закінчений будівництвом об`єкт - житловий будинок загальною площею 1200,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 18.11.2023 зареєстрований за власниками ОСОБА_1 частки та ОСОБА_3 частки.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна по запиту щодо реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , видно, що надалі право власності реєструвалося на інших фізичних осіб на підставі таких документів:

висновку щодо технічної можливості поділу, виділу об`єкта нерухомого майна,

договору про спільну діяльність у будівництві,

технічного паспорта з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Жодних документів, яким чином відбувалося будівництво об`єктів, позивач для перевірки не надала, а також не надала суду.

Представники позивача стверджували, що таке будівництво проводилося на підставі договорів про спільну участь у будівництві, проте з огляду на виконання їх учасниками своїх зобов`язань позивач таких договорів на даний час не зберегла.

Матеріали справи містять копії цих договорів по одному об`єкту. Суд уже зазначав, що Білобожницька сільська рада (державний реєстратор якої вчиняв відповідні реєстраційні дії) надала ГУ ДПС у Тернопільській області запитувану інформацію щодо державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , вже після складання Акта перевірки і такі надані відповідачем суду.

Зі змісту цих договорів вбачається, що вони укладені між трьома сторонами, дві з яких ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , третя сторона - інші фізичні особи, фактично нові власники нерухомого майна.

Предметом договору є зобов`язання сторін шляхом об`єднання своїх зусиль, без створення юридичної особи, спільно діяти для досягнення загальної мети: здійснення будівництва конкретно вказаних квартир в багатоквартирному житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1.1 договору).

Пункт 1.2 договору визначає, що організація будівництва житлового будинку здійснюється стороною 1, 2 за рахунок вкладу сторони 3, з наступною передачею стороні 3 його частки у вигляді конкретної квартири.

За змістом пункту 1.3 договору організація будівництва полягає у вчиненні стороною 1, 2 дій як "Замовника будівництва", пов`язаних із затвердженням та погодженням проєктної документації на будівництво відповідно до вимог чинного законодавства України, отримання погодження здійснення будівництва у всіх компетентних органах, установах та організаціях відповідно до чинного законодавства України, отримання всієї необхідної документації та дозволів на будівництво та здійснення будівництва.

Сторони погодили, що витрати, пов`язані з організацією будівництва, встановлюються за договірною ціною (пункт 1.4 договору).

По закінченню будівництва та здачі його в експлуатацію право власності на конкретну квартиру виникає у сторони 3 (пункт 1.5 договору).

Керівництво спільною діяльністю за договором, а також ведення спільних справ доручається з правом передоручення стороні 1, 2, далі у тексті договору іменується як "Замовник будівництва" (пункт 1.6 договору).

Щодо прав та обов`язків, то сторони їх погодили у таких пунктах договору.

2.1. Сторона 3 за цим договором у формі не забороненій законом зобов`язується здійснити фінансування організації будівництва шляхом сплати грошових коштів замовнику будівництва в розмірі, визначеному в пункті 1.4 цього договору, в якості витрат, пов`язаних з організацією будівництва.

2.2. Замовник будівництва за цим договором зобов`язується забезпечити організацію будівництва.

2.3. З метою організації будівництва Замовник будівництва має право залучати третіх осіб на умовах визначених договорами, укладеними між Замовником будівництва та цими третіми особами.

2.4. Замовник будівництва має право вимагати оплати вартості будівництва.

Матеріали справи містять ще копії актів приймання-передачі до кожного з договорів про спільну діяльність, які складені про те, що сторона 1, 2 передала, а сторона 3 прийняла виконані роботи з будівництва конкретної квартири чи нежитлового приміщення визначеної площі в багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 ; довідки, видані фізичним особам (стороні 3 по договору про спільну діяльність у будівництві), про відсутність заборгованості по конкретній квартирі чи нежитловому приміщенні.

Суд зауважує, що хоч договори про спільну діяльність у будівництві, акти та довідки були відсутні у контролюючого органу на момент проведення перевірки, проте з огляду на згадку таких договорів в інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно при реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , за новими власниками, відповідач в акті перевірки надав оцінку таким обставинам.

Так, в акті перевірки зазначено, що ГУ ДПС у Тернопільській області вважає вказані правочин між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та фізичними особами фіктивними та такими, що не вчинялись. Жодним чином не підтверджено факт спільного будівництва квартир в багатоквартирному житловому будинку. Умови договору про спільну діяльність у будівництві, наявні в контролюючого органу, не відповідають умовам типового договору про спільну діяльність. Правовідносини між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та фізичними особами - набувачами права власності на квартири не відповідають умовам спільної діяльності в будівництві квартир в багатоквартирному житловому будинку. А документальне оформлення таких правовідносин як спільна діяльність в будівництві є удаваним, з метою приховування іншого виду правочину - договору купівлі-продажу об`єктів нерухомості за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Оформлення права власності на квартири фізичними особами саме шляхом оформлення спільної діяльності у будівництві було спрямоване на настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваними правочинами. Укладення удаваних правочинів призвело в даному випадку до несплати до Державного бюджету України податкових та інших платежів, які є обов`язковими при здійсненні правочинів купівлі-продажу нерухомого майна.

Отож, у даному випадку контролюючий орган вважав договори, на підставі яких проводилося набуття права власності за нерухоме майно за новими власниками, удаваними, а саме договори про спільну діяльність у будівництві та застосував наслідки до позивача як продавця по договору купівлі-продажу.

Стаття 235 ЦК України визначає правові наслідки удаваного правочину.

Так, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили (частина перша статті 235 ЦК України).

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (частина друга статті 235 ЦК України).

Щодо правовідносин, які засновуються на спільній діяльність, то цивільне законодавство містить такі норми.

Статтею 1130 ЦК України передбачено, що за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов`язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об`єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об`єднання вкладів учасників.

Статтею 1131 ЦК України визначено, що договір про спільну діяльність укладається у письмовій формі. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.

За змістом статті 1132 ЦК України за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов`язання об`єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети.

Вкладом учасника вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв`язки. Вклади учасників вважаються рівними за вартістю, якщо інше не випливає із договору простого товариства або фактичних обставин. Грошова оцінка вкладу учасника провадиться за погодженням між учасниками (стаття 1133 ЦК України).

Стаття 1134 ЦК України передбачає, що внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власністю учасників, якщо інше не встановлено договором простого товариства або законом. Внесене учасниками майно, яким вони володіли на підставах інших, ніж право власності, використовується в інтересах усіх учасників і є їхнім спільним майном. Ведення бухгалтерського обліку спільного майна учасників може бути доручено ними одному з учасників. Користування спільним майном учасників здійснюється за їх спільною згодою, а в разі недосягнення згоди - у порядку, що встановлюється за рішенням суду. Обов`язки учасників щодо утримання спільного майна та порядок відшкодування витрат, пов`язаних із виконанням цих обов`язків, встановлюються договором простого товариства.

Вказані положення визначають правовий статус майна, яке утворюється в результаті спільної діяльності, як майна, що належить учасникам на праві спільної часткової власності, а поділ такого майна здійснюється відповідно до закону.

Щодо договору купівлі-продажу, то відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з частиною першою статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Статтею 658 ЦК України визначено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною (стаття 638 ЦК України).

За змістом статті 334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв`язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов`язання доставки. До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно - розпорядчого документа на майно. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Пунктом 1 частини першої статті 4 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягають права власності на нерухоме майно.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 цього Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, укладеного в установленому порядку договору предметом якого є нерухоме майно.

Наведені правові норми вказують на те, що право власності на нерухоме майно (житлове чи нежитлове) виникає з моменту державної реєстрації відповідного речового права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому для відчуження нерухомого майна за договором купівлі-продажу такий правочин має бути вчинений у письмовій формі та підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню; нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу є належною правовою підставою для проведення державної реєстрації переходу права власності.

При укладенні договору купівлі-продажу право власності набувається як результат відплатного відчуження об`єкта продавцем на користь покупця за ціну, що вимагає встановлення визначальних ознак купівлі-продажу (зокрема, наявності продавця/покупця, погодженої ціни як істотної умови, правової підстави у вигляді нотаріально посвідченого договору та правового зв`язку між оплатою і переходом права).

Повертаючись до правовідносин спільної діяльності, то у них при виділі частки право приватної власності виникає як наслідок припинення (у відповідній частині) режиму спільної часткової власності та реалізації учасником його права на частку (виділ у натурі або, за умов неподільності, компенсація частки). У такій моделі відсутня ключова ознака купівлі-продажу - ціна як зустрічне надання за відчуження, а державна реєстрація права виступає лише завершенням результату виділу, а не доказом відплатної реалізації.

Отож, договір купівлі-продажу за своєю природою спрямований на відплатне відчуження товару (нерухомого майна) продавцем і його набуття покупцем за визначену ціну, тобто передбачає визначені зустрічні обов`язки сторін. Продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу (стаття 662 ЦК України), а момент виконання обов`язку передати товар визначається законом (стаття 664 ЦК України) і зазвичай є чітко фіксованим у правочині та документах його виконання.

Натомість договір про спільну діяльність передбачає об`єднання вкладів і зусиль учасників на досягнення спільної мети, досягнення запланованого результату. Вклад учасника договору про спільну діяльність (простого товариства) є цивільно-правовою категорією, що відображає майнову участь у досягненні спільної мети, і може бути внесений у грошовій, натуральній або змішаній формі (майно, майнові права, роботи, послуги, організаційні/трудові дії тощо). За своєю правовою природою вклад не є "ціною" за відчуження майна й не формує "виручку" іншого учасника, а спрямований на забезпечення досягнення мети та покриття витрат спільної діяльності.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За змістом пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону (частина друга статті 5 цього ж Закону).

Право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, в яких вони розташовані (частина третя статті 5 Закону).

При цьому за визначеннями, наведеними у Законі України від 17.02.2011 № 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності", який встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів,

будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об`єкта будівництва (підпункт 1);

замовник будівництва (далі - замовник) - фізична чи юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну чи декілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду і має намір щодо виконання підготовчих та/або будівельних робіт. У разі виконання підготовчих/будівельних робіт щодо багатоквартирного будинку замовником будівництва може бути об`єднання співвласників багатоквартирного будинку або управитель багатоквартирного будинку чи житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснюватиме утримання такого будинку на підставі рішення (договору) співвласників багатоквартирного будинку. Дії, спрямовані на виконання функцій замовника будівництва, може виконувати особа, якій доручено вчинення дій з виконання підготовчих та/або будівельних робіт на підставі та у межах, встановлених договором доручення.

Тобто статус «замовника будівництва» за цим Законом пов`язується з наявністю у особи речового права на земельну ділянку та реалізацією наміру виконання підготовчих/будівельних робіт, і не тотожний ані праву власності на кожне зі створених приміщень (квартир), ані статусу "продавця" таких об`єктів.

Використання контролюючим органом факту зазначення позивача як "замовника" у декларативних/дозвільних документах як доказу "реалізації квартир" є підміною правових категорій, оскільки містобудівний статус не встановлює ані підстав набуття/переходу речових прав між приватними особами, ані відплатного характеру такого переходу.

За правилами цивільного та спеціального реєстраційного законодавства право власності на нерухомість виникає (за умови державної реєстрації) з моменту внесення запису до Державного реєстр речових прав на нерухоме майно, а юридична природа набуття/переходу права визначається правовою підставою такого запису.

Відтак, для обґрунтування висновку саме про купівлю-продаж нерухомого майна контролюючий орган зобов`язаний довести наявність належної правової підстави відплатного відчуження (зокрема, нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу для нерухомості), погодження ціни як істотної умови та фактичну оплату саме як "ціни", а не як вклад/фінансування/компенсацію в межах інших цивільно-правових конструкцій. Посилання лише на те, хто був "замовником", таким доказовим стандартам не відповідає.

У даному випадку контролюючий орган не встановив ані договірних умов відчуження об`єктів нерухомого майна ОСОБА_1 , ані фактичних обставин отримання позивачем коштів у 2023-2024 роках у розмірі 57 022 327,40 грн, які ГУ ДПС у Тернопільський області визначила як дохід від продажу об`єктів нерухомого майна.

Відповідно до пункту 164.1 статті 164 ПК України, базою оподаткування є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.

За змістом підпункту 164.1.1 пункту 164.1 статті 164 ПК України загальний оподатковуваний дохід складається з доходів, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання) доходів, які оподатковуються у складі загального річного оподатковуваного доходу, та доходів, які оподатковуються за іншими правилами, визначеними цим Кодексом.

Платник податку, що отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, та іноземні доходи, зобов`язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок з таких доходів (підпункт 168.2.1 пункту 168.2 статті 168 ПК України).

Згідно з пунктом 172.2 статті 172 цього ж Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об`єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об`єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті167 цього Кодексу.

Відповідно до статті 172.3 ПК України дохід від продажу об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об`єкта, визначеної суб`єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Єдина база даних звітів про оцінку (далі - Єдина база) - державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості.

Відповідач визначив дохід, нібито отриманий позивачем внаслідок відчуження нерухомого майна на рівні 57 022 327,40 грн на підстав довідок про оціночну вартість об`єктів нерухомості, складених за інформацією ФДМУ станом на 10.02.2026, 11.02.2026 та 20.10.2026.

Такі довідки сформовані під час проведення документальної перевірки станом на дати, які є пізнішими за період, у якому контролюючий орган стверджує настання відповідних подій.

На переконання суду, таке визначення суми доходу, з якої проведено донарахування податкових зобов`язань ОСОБА_1 є помилковим та неправильним за спірних правовідносин.

Ціна договору у правовідносинах купівлі-продажу, з якої в подальшому визначаються податкові зобов`язання, визначається сторонами та існує саме на момент укладення та виконання правочину сторонами, тобто на момент події, з якою закон пов`язує виникнення відповідних прав та обов`язків сторін.

Водночас суд зауважує, що відповідач не встановив та не довів отримання ОСОБА_1 доходу у розмірі 57 022 327,40 грн як реальних грошових надходжень (готівкових чи безготівкових) у 2023-2024 роках.

Висновки контролюючого органу про отримання доходу позивачем фактично зроблені лише на підставі даних державних реєстрів про оформлення права власності на нерухоме майно з визначенням вартості нерухомого майна на дату проведення перевірки за інформацією ФДМУ. Проте такі обставини самі по собі не свідчать про укладення ОСОБА_1 договорів купівлі-продажу, а так само про отримання позивачем доходу в сумі 57 022 327,40 грн.

Податковий орган визначив суми податку з доходу від продажу об`єктів нерухомості відповідно до пункту 172.2 статті 172 ПК України.

Ця норма передбачає, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року більш як одного з об`єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об`єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5% бази оподаткування, передбаченою пунктом 167.2 статті 167 ПК України.

За змістом пункту 172.1 статті 172 ПК України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об`єкт незавершеного будівництва таких об`єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об`єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

А при нарахування військового збору відповідач застосував підпункт 1.1 пункту 16-1 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень ПК України, відповідно до якого тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір. Платниками збору є, серед іншого, особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 цього Кодексу (фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи). Об`єктом оподаткування збором є доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу (загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід; доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання); іноземні доходи - доходи (прибуток), отримані з джерел за межами України). Ставка збору становить 1,5 відсотка від об`єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 цього пункту.

ГУ ДПС у Тернопільській області в Акті перевірки навело такий розрахунок донарахованих сум податку з доходу фізичної особи ОСОБА_1 :

отримано дохід (продаж першого об`єкту нерухомого майна, яке перебуває у власності менше 3 років, а саме: квартира за адресою: АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта 2705419761040) дата державної реєстрації 13.03.2023 - в розмірі 4 910 204,91 грн, ставка податку 5%, (4 910 204,91 грн х 5% = 245 510,25 грн),

отримано дохід (продаж другого об`єкту нерухомого майна, а саме: квартира за адресою АДРЕСА_5 (реєстраційний номер об`єкта 2705435961040) дата державної реєстрації 13.03.2023 - в розмірі 5 437 130,99 грн, ставка податку 5%, (5 437 130,99 грн х 5% = 271 856,55 грн),

отримано дохід (продаж третього та наступних об`єктів нерухомого майна) в розмірі 46 674 991,52 грн, ставка податку 18%, (46 674 991,52 грн х 18% = 8 401 498,47 грн).

Всього донараховано податку на доходи фізичних осіб за результатами річного декларування за 2023-2024 роки в сумі 8 918 865,27 грн (245 510,25 грн + 271 856,55 грн + 8 401 498,47 грн).

З такої суму отриманого доходу виходив відповідач при розрахунку військового збору та визначив його за ставкою збору 1,5% та 5% за грудень 2024 року. Всього донараховано військового збору за 2023-2024 роки 861 364,43 грн.

Суд навів розрахунок донарахованого податку з доходів фізичних осіб через те, що навіть в такому розрахунку контролюючий орган не врахував норми пункту 172.2 статті 172 ПК України (на що звернув увагу представник позивача), бо в разі доведення факту отримання ОСОБА_1 доходу відповідач мав би обчислити податок окремо за кожен звітний (податковий) рік з урахуванням ставки податку для першого, другого та інших продажів в межах одного року, а не сумарно за 2023-2024 роки.

Водночас, враховуючи висновки суду про відсутність доказів отримання позивачем доходу на суму 57 022 327,40 грн та недоведення контролюючим органом наявності об`єкта оподаткування, тобто суми доходу, отриманої платником податку від відчуження об`єктів нерухомості, то, на переконання суду, донарахування суми податку на доходи фізичних осіб та військового збору за 2023-2024 роки є протиправним.

Окрім того, висновок контролюючого органу про порушення податкового законодавства платником податків не може ґрунтуватися на припущеннях та без підтвердження належними та допустимими доказами фактичного отримання доходу ОСОБА_1 за 2023-2024 роки у сумі 57 022 327,40 грн. Відповідачем не надано жодних доказів перерахунку чи внесення готівкою на користь ОСОБА_1 коштів у вказаному розмірі.

Положення статей 176 та 179 ПК України регламентують обов`язок платника податків вести облік отриманих доходів, подавати річну декларацію про майновий стан і доходи у випадках, передбачених законом, а також підтверджувати відомості, зазначені у такій декларації, належними документами на вимогу контролюючого органу.

Виходячи з наведеного, обов`язок фізичної особи подати річну декларацію та сплатити податок з доходу дійсно виникає за умови фактичного отримання такого доходу.

Отже, проводячи документальну перевірку платника податків контролюючий орган мав встановити як факти відчуження позивачем об`єктів нерухомого майна, при продажу якого виникав об`єкт оподаткування, так і встановити отримання позивачем доходу, який відповідно до положень ПК України є об`єктом оподаткування, а також його розміру та періоду отримання.

Матеріали перевірки не мітять відомостей, які дозволяють визначити розмір і момент отримання відповідного доходу позивачем.

З метою повного і всебічного дослідження обставин справи, суд з`ясовував, які ж документи використав контролюючий орган для визначення об`єкта оподаткування. Відповідно до пункту 1.9 Акта перевірки під час проведення документальної невиїзної перевірки використовувалися наступні документи:

відомості з ЦБД ДРФО ДПС України про отримані доходи за період з 01.01.2021 по 31.12.2024;

запит про надання інформації та її документального підтвердження ОСОБА_1 від 26.05.2025 №11746/6/19-00-24-00, від 02.06.2025 №12151/6/19-00-24-01, від 12.01.2026 №450/6/19-00-24-05-04;

лист-відповідь платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 від 27.01.2026 № 4805/6;

запит про надання інформації та її документального підтвердження до Білобожницької сільської ради (державний реєстратор) від 11.02.2026 №1472/5/19-00-24-05-02;

запит про надання інформації та її документального підтвердження до Державної інспекції архітектури та містобудування України від 11.02.2026 №3710/6/19-00-24-05-04;

лист-відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України від 20.02.2026 №10822/6;

запит про надання інформації та її документального підтвердження до Заводської сільської ради (державний реєстратор) від 11.02.2026 №1473/5/19-00-24-05-02;

Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотеки, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна;

довідки про оціночну вартість об`єктів нерухомості за адресою АДРЕСА_7 .

Фактично такі документи лише вказують на реєстрацію права власності на нерухоме майно за фізичними особами та його вартість на момент проведення перевірки згідно з довідками про оціночну вартість об`єктів нерухомості (довідки ФДМУ). Водночас сам по собі факт наявності такої інформації не звільняє контролюючий орган від обов`язку доведення обставин, з якими податкове законодавство пов`язує виникнення у платника податкового обов`язку, а суд - від обов`язку надати оцінку достатності, достовірності та взаємному зв`язку доказів у їх сукупності. Наявність лише інформації з Реєстру не може бути достатньою підставою для висновку про отримання платником податків оподатковуваного доходу та визначення грошових зобов`язань на підставі вартості нерухомого майна на дату перевірки без з`ясування інших обставин, що входять до предмета доказування у справі.

На переконання суду, такі документи не містять доказів отримання фізичною особою ОСОБА_1 в результаті будівництва та реконструкції об`єктів нерухомого майна (багатоквартирних житлових будинків) доходу на загальну суму 57 022 327,40 грн, з якого контролюючий орган визначив податкові зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб у розмірі 8 918 865,27 грн та військовому збору - 861 364,43 грн. Відповідно, підлягають до задоволення позовні вимоги в частині визнання протиправними та скасування прийнятих ГУ ДПС у Тернопільській області 09.04.2026 ППР:

№0[телефон приховано], яким збільшено позивачу суму грошового зобов`язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачують фізичні особи за результатами річного декларування за 2023, 2024 роки, на загальну суму 11 148 581,59 грн (з яких 8 918 865,27 грн за основним платежем та 2 229 716,32 грн за штрафними (фінансовими) санкціями);

№0[телефон приховано], яким збільшено суму грошового зобов`язання з військового збору за 2023, 2024 роки на загальну суму 1 076 705,54 грн (з яких 861 364,43 грн за основним платежем та 215 341,11 грн за штрафними (фінансовими) санкціями).

Також підлягає до скасування ППР №0[телефон приховано], відповідно до якого до ОСОБА_1 застосовано штрафні (фінансові) санкції з податку на доходи фізичних осіб у сумі 680,00 грн за неподання декларації про майновий за 2023, 2024 роки, оскільки відповідачем не доведено отримання позивачем доходу у цей період та, відповідно, обов`язку подати декларацію про майновий стан і доходи за 2023-2024 роки.

Так, відповідно до підпункту «в» пункту 176.1 статті 176 ПК України платники податку зобов`язані подавати податкову декларацію за встановленою формою у визначені законодавством строки у випадках, коли згідно з нормами цього розділу таке подання є обов`язковим.

Згідно з пунктом 49.2 статті 49 ПК України платник податків зобов`язаний за кожний встановлений цим Кодексом звітний період, в якому виникають об`єкти оподаткування, або у разі наявності показників, які підлягають декларуванню, відповідно до вимог цього Кодексу подавати податкові декларації щодо кожного окремого податку, платником якого він є.

Отож, обов`язок фізичної особи подавати податкову декларацію про майновий стан і доходи виникає тоді, коли вона протягом звітного року отримувала доходи, з яких не було утримано податок під час їх виплати, або якщо таке подання прямо передбачено нормами ПК України. Відповідачі не довели отримання доходу ОСОБА_1 у 2023-2024 роках, який є об`єктом оподаткування.

Щодо посилань представника відповідача на порушене кримінальне провадження та документи, отримані від правоохоронних органів в межах цього провадження (протокол допиту ОСОБА_3 ), а також подальші дії контролюючого органу щодо отримання додаткових відомостей по об`єктах нерухомого майна у АДРЕСА_2 та Над Ставом, 3, то такі не вказують і не доводять факту отримання доходу ОСОБА_1 в сумі 57 022 327,40 грн у 2023-2024 роках, який є об`єктом оподаткування.

Враховуючи встановлені обставини справи та положення чинного законодавства, об`єктивно оцінивши докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті, суд дійшов до переконання, що позовні вимоги підлягають до задоволення.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд зазначає, що відповідно до частини першої статті 139 КАС України за рахунок бюджетних асигнувань відповідача на користь позивача слід стягнути сплачений позивачем судовий збір у розмірі 13 312,00 грн.

Керуючись статтями 2, 9, 72-77, 90, 139, 243-246, 255, 295 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Головного управління ДПС у Тернопільській області про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень задовольнити повністю.

Визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення Головного управлінням ДПС у Тернопільській області від 09.04.2026 №0[телефон приховано], №0[телефон приховано], №0[телефон приховано].

Стягнути за рахунок бюджетних асигнувань Головного управлінням ДПС у Тернопільській області на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору на суму 13 312,00 грн (тринадцять тисяч триста дванадцять грн 00 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів до Восьмого апеляційного адміністративного суду з дня складення повного судового рішення.

Позивач: ОСОБА_1 , АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Головне управління ДПС у Тернопільській області, вулиця Білецька, 1, місто Тернопіль, Тернопільська область, 46003, ідентифікаційний код відокремленого підрозділу в ЄДРПОУ 44143637.

Повний текст рішення складений і підписаний 16 жовтня 2026 року.

Головуючий суддя Чепенюк О.В.