Постанова № 138782722 у справі № 908/815/17 від 05.08.2026

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.08.2026 м. Дніпро Справа № 908/815/17

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Фещенко Ю.В. (доповідач),

суддів: Джепи Ю.А., Соп`яненко О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Янкіної Г.Д.

та представників учасників справи за зустрічним позовом:

від скаржника (відповідач-2): Михайловський А.С. (в режимі відеоконференції);

від позивача: Харламов Д.І. (в режимі відеоконференції);

від відповідача-1: Голосова С.І. (в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Запорізької міської ради

на рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 (ухвалене колегією суддів у складі: головуючого судді Левкут В.В., суддів: Боєвої О.С., Горохова І.С. у м.Запоріжжя, повне рішення складене 11.06.2024) в частині вимог за зустрічним позовом

у справі № 908/815/17

за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (м. Запоріжжя)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" (м. Запоріжжя);

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад "Палац культури "Орбіта" (м. Запоріжжя)

про стягнення заборгованості в сумі 137 164 грн 23 коп.

та

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" (м.Запоріжжя)

до відповідача-1: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (м. Запоріжжя);

до відповідача-2: Запорізької міської ради (м. Запоріжжя)

про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949 грн 00 коп.,

ВСТАНОВИВ:

У провадженні Господарського суду Запорізької області перебувала справа №908/815/17 за первісним позовом Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс"; третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальний заклад "Палац культури "Орбіта", про стягнення заборгованості в сумі 137 164 грн 23 коп. та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" до відповідача-1: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та до відповідача-2: Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949 грн 00 коп.

Позовні вимоги за зустрічним позовом обґрунтовані наступним:

- орендарем розроблено проєкт реконструкції орендованих приміщень, який погоджено із всіма відповідними службами, зокрема з КП "Управління капітального будівництва", Запорізькою філією ДП "НДІ проект реконструкція", КП "Водоканал", ВАТ "Запоріжжяобленерго", ВАТ "Запоріжгаз", Санстанцією у м. Запоріжжі та іншими службами. Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП "Добробут-Плюс" на підставі договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006. Після завершення будівництва Орендарем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039. Окрім рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, яким дозволено ТОВ "Орбіта-Сервіс" проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, будинок 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ "Орбіта-Сервіс" такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу "Палац культури "Орбіта" від 02.08.2006 № 71. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі № 908/3971/14, яке є чинним, позов ТОВ "Орбіта-Сервіс" задоволено; визнано право власності на побудовану ТОВ "Орбіта-Сервіс" прибудову літ. А4-3 за адресою: м.Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9. У вказаному рішенні було зазначено, що згідно з пунктом 14 Декларації від 11.07.2012 ТОВ "Орбіта-Сервіс" було реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень в тому числі була побудована, зокрема, і прибудова площею 134 кв.м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. Пунктом 15 Декларації від 11.07.2012 зазначено, що на об`єкті виконані всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, роботи. Обладнання встановлено згідно з Актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Також, у пункті 15 вказаної Декларації зазначено: "Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації". У 2012 році ТОВ "Орбіта-Сервіс" звернулось до Орендодавця з листом про складання Акту визначення витрат ТОВ "Орбіта-Сервіс" на поліпшення орендованого майна - нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м по вул. Лермонтова, 9 в м.Запоріжжя. Проте, 21.12.2012 Орендодавцем складено Акт визначення витрат Орендаря на поліпшення орендованого майна, яким відмовлено у визнані витрат на поліпшення орендованого майна з підстав того, що не було необхідного дозволу на здійснення реконструкції та погодження документації на проведення такої реконструкції. Крім того, за доводами ТОВ "Орбіта-Сервіс", рішенням Господарського суду Запорізької області від 18.02.2016 у справі № 908/6154/15 за позовом ТОВ "Орбіта-Сервіс" до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна, встановлено неправомірність невизнання Департаментом за позивачем права на витрати, понесені на поліпшення орендованого майна, за наявності всіх необхідних погоджень та дозволів на проведення реконструкції орендованих приміщень. За доводами позивача за зустрічним позовом, Орендодавець при розірвання договору оренди зобов`язаний компенсувати здійснені ТОВ "Орбіта-Сервіс" поліпшення орендованого майна, так як здійснені поліпшення виконані орендарем з дозволу орендодавця та їх неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди. З урахуванням прийнятих судом заяв про збільшення розміру зустрічних позовних вимог та залучення співвідповідача за зустрічним позовом, ТОВ "Орбіта-Сервіс" просить суд стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Запорізької міської ради компенсацію за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949 грн 00 коп.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17:

- первісний позов задоволено - стягнуто з ТОВ "Орбіта-Сервіс" на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 137 164 грн 23 коп. заборгованості з орендної плати;

- зустрічний позов задоволено відносно Запорізької міської ради - стягнуто з Запорізької міської ради на користь ТОВ "Орбіта-Сервіс" 10 998 949 грн 00 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна, 164 984 грн 24 коп. судового збору та 49 236 грн 48 коп. витрат на оплату вартості судових експертиз; у частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в позові відмовлено.

Рішення в частині вимог за зустрічним позовом обґрунтоване наступним:

- різниця між початковою вартістю орендованого ТОВ "Орбіта-Сервіс" нерухомого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених невід`ємних поліпшень, складає 10 998 949 грн 00 коп., яка підлягає компенсації орендарю - ТОВ "Орбіта-Сервіс", з власника орендованого приміщення - Запорізької міської ради;

- оскільки власником орендованого майна та, як наслідок, набувачем невід`ємних поліпшень є Запорізька міська рада, заявлені зустрічні позовні вимоги щодо стягнення вартості компенсації за поліпшення орендованого майна суд задовольняє щодо Запорізької міської ради;

- у задоволенні зустрічних позовних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради суд відмовляє через необґрунтованість.

Не погодившись з вказаним рішенням, Запорізька міська рада звернулась з апеляційною скаргою за допомогою системи "Електронний суд" до Центрального апеляційного господарського суду (вх. № суду 50712 від 08.06.2026), в якій просить:

- рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі №908/815/17 скасувати частково, а саме: у частині задоволення зустрічного позову ТОВ "Орбіта - Сервіс" до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Запорізької міської ради про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна;

- ухвалити нове рішення у цій частині про відмову у задоволенні зустрічного позову;

- в іншій частині рішення суду залишити без змін.

Апеляційна скарга обґрунтована наступними обставинами:

- з матеріалів справи (Акт ТОВ "ЗМБТІ" від 21.02.2014) вбачається, що протягом часу оренди орендар побудував прибудову до об`єкта оренди літ. А4-3, яка складається: 1) на першому поверсі із: тамбуру № 43, коридору № 44, гардеробної № 45, каси № 46, кімнати бармена № 47, кімнати охорони № 48, кабінету № 49, коридору № 50, тераси; 2) на другому поверсі із: сходової клітини № 119, тераси; 3) на третьому поверсі із сходової клітини № 170. Загальна площа об`єкта літ. А4-3 складає 134,0 кв.м. Крім того, згідно з пунктом 14 Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 11.07.2012 ТОВ "Орбіта-Сервіс" реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв. м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. 20.05.2016 орендарем ТОВ "Орбіта-Сервіс" було зареєстровано за собою право власності на прибудову літ. А4-3 площею 134 кв. м. Тобто, орендар ТОВ "Орбіта-Сервіс" в процесі оренди комунального майна створив нову річ і набув на неї право власності. Вказане новозбудоване майно не стало і не було предметом оренди. Таким чином, прибудова літ. А4-3 не повинна розглядатись як результат проведених поліпшень орендованого комунального майна;

- в матеріалах даної справи наявні 3 висновки експертизи. Суд першої інстанції в обґрунтування свого рішення взяв за основу висновок експертизи 2021 року, в якому судовим експертом визначено ринкову вартість орендованого майна з урахуванням прибудови літ. А4-3 станом на 28.02.2019 в розмірі 11 382 173 грн 00 коп. В той же час, експертом надано відповідь на запитання № 4 даної експертизи, відповідно до якої в результаті здійснених ТОВ "Орбіта-Сервіс" невід`ємних поліпшень ринкова вартість орендованих нежитлових приміщень збільшилась на 5 522 630 грн 00 коп., а не 11 382 173 грн 00 коп. В той же час, судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута виходячи з ринкової вартості орендованого майна з урахуванням прибудови літ. А4-3, а не ринкової вартості орендованого майна, на яку збільшилась його вартість в результаті здійснених невід`ємних поліпшень, що суперечить вимогам статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна";

- з висновків судових експертиз 2018 року та 2021 року вбачається, що проектно-кошторисна документація, яка досліджена судовими експертами під час здійснення розрахунків, містить витрати на будівництво прибудови літ. А4-3, а також роботи, пов`язані з благоустроєм прилеглої території, що не може розглядатись як поліпшення орендованого майна. В цій частині проектно-кошторисна документація безпідставно врахована судовими експертами при розрахунках вартості невід`ємних поліпшень та визначенні остаточної вартості об`єкта оренди в цілому. Прибудова літ. А4-3 не перейшла у комунальну власність, не була предметом оренди, а отже вона не є невід`ємним поліпшенням орендованого майна і на неї не розповсюджується компенсація як за невід`ємні поліпшення. Фактично, судом першої інстанції стягнуто із Запорізької міської ради не компенсацію коштів в межах збільшення вартості орендованого майна в результаті поліпшень, а, зокрема, вартість будівництва прибудови літ. А4-3;

- судом першої інстанції, покладено в основу судового рішення висновок експертизи 2021 року, проте, в порушення вимог статей 104, 236 Господарського процесуального кодексу України, судом першої інстанції не обґрунтовано, чому суд відхилив (залишив поза увагою) висновки експертиз 2018 року та 2022 року, які також надали відповіді на питання, що входять у предмет доказування по даній справі.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 (колегія суддів у складі: Левкут В.В. - головуючий, Боєва О.С., Горохов І.С.) первісний позов задоволено; стягнуто з ТОВ "Орбіта-Сервіс" на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 137 164 грн 23 коп. заборгованості з орендної плати; зустрічний позов задоволено відносно Запорізької міської ради; стягнуто з Запорізької міської ради на користь ТОВ "Орбіта-Сервіс" 10 998 949 грн 00 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна, 164 984 грн 24 коп. судового збору та 49 236 грн 48 коп. витрат на оплату вартості судових експертиз; в частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради - в позові відмовлено.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 (колегія суддів у складі: Дармін М.О. - головуючий, Кощеєв І.М., Чус О.В.) рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині задоволення зустрічного позову змінено, викладено абзац 4 в наступній редакції: "Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) 531 741 грн 72 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна, 7 973,68 грн. судового збору; в іншій частині зустрічних позовних вимог відмовити"; в іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 19.05.2026 постанову Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 у справі № 908/815/17 скасовано в частині стягнення з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Орбіта-Сервіс 531 741 грн 72 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна та відмови у задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог; справу № 908/815/17 в цій частині направлено на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.06.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Фещенко Ю.В. (доповідач), суддів - Джепи Ю.А., Соп`яненко О.Ю.

Розпорядженням керівника апарату Центрального апеляційного господарського суду від 22.06.2026, у зв`язку з відпусткою суддів Джепи Ю.А., Соп`яненко О.Ю. - членів колегії суддів, відповідно до пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду у Центральному апеляційному господарському суді, затверджених Рішенням зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2025 № 1, для вирішення питання щодо призначення справи до розгляду, призначено автоматичну зміну складу колегії суддів у судовій справі.

Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.06.2026 для вирішення питання про призначення справи до розгляду визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Фещенко Ю.В. (доповідач), суддів: Золотарьової Я.С., Мартинюка С.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.06.2026 розгляд справи призначено у судовому засіданні на 15.07.2026.

Від позивача (ТОВ "Орбіта-Сервіс") за допомогою системи "Електронний суд" до Центрального апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. № суду 9168/26 від 06.07.2026), в якому він просить суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги Запорізької міської ради, а рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 у справі № 908/815/17 - залишити без змін.

Відзив на апеляційну скаргу обґрунтований наступними обставинами:

- ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 по справі №908/815/17 було призначено додаткову комплексну судову будівельно-технічну, оціночно-будівельну та економічну експертизу, першим поставленим судом на вирішення питанням було наступне питання: "Яка ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі - об`єкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових приміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)?". В пункті 1 висновку експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20 по справі №908/815/17, складеного судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В. (том 16, арк.с. 39-73), зазначено, що ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул.Лермонтова, 9, станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди) складає 383 224 грн 00 коп. та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень): 11 382 173 грн 00 коп., з урахуванням невід`ємних поліпшень". Судом першої інстанції, із посиланням на висновки Верховного Суду, було стягнуто з Запорізької міської ради, як власника поліпшеного приміщення, різницю між вартістю орендованого ТОВ "Орбіта-Сервіс" нерухомого майна на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених невід`ємних поліпшень, та на момент його прийняття в оренду (тобто без поліпшень) і ця різниця складає 10 998 949 грн 00 коп., що підлягає компенсації ТОВ "Орбіта-Сервіс";

- у пункті 1 висновків комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 3301/3302-17 від 16.07.2018, складеної Дніпропетровським науково дослідним інститутом судових експертиз, зазначено, що ремонтно-будівельні роботи, їх конструкція та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по улаштуванню сауни сухого жару в приміщенні 123 (5,7 кв. м), відповідають визначенням - невід`ємні поліпшення. З викладеного вбачається, що вірним є рішення суду першої інстанції про те, що компенсації підлягає саме різниця ринкової вартості переданого ТОВ "Орбіта Сервіс" в оренду об`єкта нерухомості (в даному випадку станом на 01.09.2001) та ринкової вартості станом на момент припинення договору оренди (в даному випадку 28.02.2019), з урахуванням здійснених останнім невід`ємних поліпшень, складовою частиною такої компенсації є витрати на поліпшення майна, так як враховується пропозиція і попит на об`єкт оренди і ця різниця складає 10 998 949 грн 00 коп.;

- 13.05.2025 Запорізькою міською радою було подано до Центрального апеляційного господарського суду додаткові пояснення про те, що Запорізька міська рада вбачає за можливе розглянути альтернативну суму компенсації в розмірі 1 203 911 грн 62 коп., яка може бути стягнута із Запорізької міської ради за поліпшення ТОВ "Орбіта Сервіс" орендованого майна. Тобто, Запорізька міська рада визнає вимоги про стягнення компенсації невід`ємних поліпшень на суму 1 203 911 грн 62 коп. і це підтверджує, що Запорізька міська рада визнає факт отримання ТОВ "Орбіта-Сервіс" погодження на здійснення таких невід`ємних поліпшень в орендованому приміщенні, спірним залишається лише питання розміру такої компенсації. Однак, питання розміру компенсації невід`ємних поліпшень визначається положеннями частини 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакцій станом на момент розірвання договору оренди та повернення орендованого нерухомого майна - 28.02.2019) та відповідними висновками Верховного Суду, щодо застосування цієї норми матеріального права;

- скаржник стверджує, що судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута, виходячи з ринкової вартості орендованого майна з урахуванням прибудови літ. А4-3. Вказане не відповідає дійсності. 28.02.2019 між сторонами договору оренди було підписано Акт прийому-передачі (повернення) об`єкта оренди, за яким було повернуто орендодавцю отриманий в оренду об`єкт нерухомості. Прибудова літ. А4-3 не передавалась в оренду і не поверталась орендодавцю. В матеріалах справи наявна копія як первісного Акту прийому-передачі (передання) об`єкта оренди від 01.09.2001, так і копія Акту прийому-передачі (повернення) об`єкта оренди від 28.02.2019. І в цих Актах відсутня вказана прибудова. Саме у зв`язку із цим у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, складеному Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, об`єктом дослідження є передані в оренду приміщення, а не прибудова літ. А4-3. У висновку перелічені орендовані згідно з Технічним паспортом станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі і які є об`єктом дослідження, площа яких складає 704,4 кв. м. Прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ "Орбіта-Сервіс" було визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться. В іншому випадку у висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 визначалась би вартість об`єкту нерухомості станом на 28.02.2019 не площею 704,4 кв. м, а на 134,0 кв.м більше (тобто 838,4 кв.м, з урахуванням додаткової площі прибудови). На сторінці 17 Висновку додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 зазначена формула визначення ринкової вартості приміщень з проведеними поліпшеннями станом на 28.02.2019 в розмірі 11 382 173 грн 00 коп, а саме: Вап = 598,63 х 26,992764 х 704,4 = 11 382 173 грн 00 коп. де 598,68 - це середня вартість 1 кв.м. у доларах США; 26,992764 - курс вартості 1 долара США; 704,4 - це площа приміщення у кв.м. Таким чином, посилання скаржника, що судом першої інстанції сума компенсації визначена та стягнута виходячи з ринкової вартості орендованого майна, з урахуванням прибудови літ. А4-3, площею 134 кв.м., не відповідає матеріалам додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021;

- судовим експертом у 2021 році встановлювалось ринкова вартість об`єкта оренди площею 704,4 кв.м, а не 704,4 кв.м. та додатково 134 кв.м. прибудови, що разом складає 838,4 кв.м. Судовим експертом визначалась ринкова вартість об`єкта оренди станом на 01.09.2001 та станом на 28.02.2019 і до цієї площі не входила площа прибудови в розмірі 134 кв.м.

Від відповідача-1 (Запорізької міської ради) за допомогою системи "Електронний суд" до Центрального апеляційного господарського суду надійшли додаткові пояснення (вх. № суду 9402/26 від 08.07.2026), в яких зазначено таке:

- Запорізька міська рада заявляє, що експертиза 2021 року є неналежною та такою, що не може бути взята до уваги при вирішенні спору по суті з огляду на таке: - на сторінці 7 експертизи 2021 року судовими експертами зазначено, зокрема, що "вхід до орендних приміщень здійснювався через приміщення та сходові клітини триповерхової прибудови літ. А4-3". Саме тому, судовим експертом зазначено у експертизі посилання на площу орендованого майна 704,4 кв.м, а розрахунок вартості такого майна здійснено з урахуванням існуючої прибудови літ. А4-3. Експертом використано недостовірні вихідні дані та не застосовано корегування ціни об`єкта оцінки у цій графі. З фототаблиці 1, 2, 3, 4, 7 додатку 1 до експертизи 2021 року вбачається, що проведені поліпшення орендованих приміщень демонтовані, приміщення знаходиться у незадовільному технічному стані і не може використовуватись за функціональним призначенням. Цілком очевидним і логічним є те, що об`єкт оренди у такому незадовільному стані і без входу до приміщень не може коштувати 11 382 173 грн 00 коп. Тобто, фактичні вихідні дані, які зазначені експертом при визначенні ринкової вартості об`єкта оцінки, не відповідають дійсності та спростовуються наведеним вище;

- експертиза 2021 року має суттєві недоліки в її виконанні, складена на підставі недостовірних вихідних даних, містить необ`єктивні висновки, у зв`язку з чим відділом поліції № 1 Запорізького районного управління поліції Головного управління Національної поліції в Запорізькій області здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №42024082010000075 від 21.06.2024, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 384 Кримінального кодексу України, за фактом надання суду завідомо неправдивого висновку експерта № 3301/3302-17 від 16.07.2018 та 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 по справі № 908/815/17. За таких обставин, експертиза 2021 року є неналежним та недостовірним доказом в розумінні статей 76, 78 Господарського процесуального кодексу України і не може бути взята судом до уваги;

- оскільки в ході розгляду справи судом першої інстанції у Запорізької міської ради були заперечення з приводу висновків експертизи 2021 року в частині визначення ринкової вартості об`єкта оренди, то Запорізькою міською радою було отримано висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 (експертиза 2022 року). Порівнявши обидва висновки експертів, яким були поставлені однакові запитання, вбачається суттєва різниця у наданих відповідях на них. Тобто, наявні в матеріалах справи інші висновки експертизи (2018 року та 2022 року) не підтверджують факт збільшення вартості орендованого майна в результаті проведених невід`ємних поліпшень, а тому відсутні підстави для стягнення заявленої ТОВ "Орбіта-Сервіс" суми невід`ємних поліпшень.

Відповідно до частини 13 статті 32 Господарського процесуального кодексу України справа, розгляд якої розпочато одним суддею чи колегією суддів, повинна бути розглянута тим самим суддею чи колегією суддів, за винятком випадків, які унеможливлюють участь судді у розгляді справи, та інших випадків, передбачених цим Кодексом.

У зв`язку з вирішенням питання щодо відкриття апеляційного провадження, на виконання пункту 2.4.6 Засад використання автоматизованої системи документообігу суду у Центральному апеляційному господарському суді, з метою дотримання принципу незмінності колегії суддів при розгляді справи, Розпорядженням керівника апарату Центрального апеляційного господарського суду від 15.07.2026 призначено автоматичну зміну складу колегії суддів по справі № 908/815/17 шляхом передачі справи раніше визначеній колегії суддів.

Відповідно до Протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 15.07.2026 визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Фещенко Ю.В. (доповідач), суддів: Джепи Ю.А., Соп`яненко О.Ю.

Враховуючи викладене, справа у відповідності до частини 13 статті 32 Господарського процесуального кодексу України розглядається колегією суддів, визначеною відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2026, а саме: колегією суддів у складі: головуючого судді - Фещенко Ю.В. (доповідач), Джепи Ю.А., Соп`яненко О.Ю.

У зв`язку з відпусткою судді Соп`яненко О.Ю. - члена колегії суддів, визначеної Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.06.2026, судове засідання, призначене на 15.07.2026, не відбулося, про що сторони повідомлені шляхом направлення інформації довідки до їх Електронних кабінетів.

Враховуючи усунення обставин, що унеможливили проведення судового засідання, ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.07.2026 судове засідання було призначено на 22.07.2026.

У судове засідання 22.07.2026 з`явилися представники скаржника (позивача), відповідача-1 та відповідача-2 за зустрічним позовом.

У судовому засіданні 22.07.2026 представниками скаржника (позивача), відповідача-1 та відповідача-2 за зустрічним позовом були викладені власні правові позиції щодо поданої апеляційної скарги.

Під час розгляду апеляційної скарги судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Перед стадією "Судові дебати" колегія суддів вважала за необхідне оголосити перерву у судовому засіданні, у зв`язку з чим апеляційним господарським судом у судовому засіданні 22.07.2026 протокольно було оголошено перерву до 05.08.2026.

У судове засідання 05.08.2026 з`явилися представники скаржника (позивача), відповідача-1 та відповідача-2 за зустрічним позовом.

Враховуючи достатність часу, наданого учасникам справи для підготовки до судового засідання, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивної господарського процесу, закріплені у статті 129 Конституції України та статтях 13, 14, 74 Господарського процесуального кодексу України, суд вважає, що апеляційним господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених Господарським процесуальним кодексом України, висловлення своєї правової позиції під час апеляційного провадження.

У судовому засіданні 05.08.2026, відповідно до статей 240, 283 Господарського процесуального кодексу України, проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Відповідно до частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Дослідивши наявні в матеріалах справи докази, перевіривши дотримання судом першої інстанції норм процесуального права, а також правильність застосування норм матеріального права, перевіривши законність і обґрунтованість ухвали суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.

01.09.2001 між Комунальним підприємством "Палац культури "Орбіта" (далі по тексту - Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" (далі по тексту - Орендар, позивач) укладений Договір № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в Палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (далі по тексту - Договір), відповідно до умов пункту 1.1. якого Орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Запорізької міської ради від 07.05.2001 № 96 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину підвалу та приміщення палацу культури, загальною площею 733,5 кв.м, розташованих за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (об`єкт оренди), вартість якого визначена експертним шляхом ТОВ "Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій" станом на 31.03.2001 і становить 291 538 грн 00 коп.

У пунктах 10.1., 10.6. Договору сторони погодили, що договір діє з 01.09.2001 до 01.09.2011, строком на 10 (десять) років. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

З огляду на відсутність заяв сторони / сторін про припинення або зміни договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку, договір оренди був продовженим до 01.09.2021.

У пункті 2.1. Договору сторони передбачили, що вступ орендаря у користування об`єктом оренди настає одночасно з підписанням сторонами договору та Акту прийому-передачі вказаного об`єкту.

На виконання зазначеного пункту договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі об`єкта оренди від 01.09.2001.

У пунктах 5.4., 5.5. Договору сторони передбачили, що Орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Для отримання згоди на проведення поліпшень надати Орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи.

Згідно з даними, які містяться в Інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 87089365 від 15.05.2017, будівля Палацу культури "Орбіта", літ. А-3 (крім приміщення 1 літ.А1), за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, буд. 9, загальною площею 5 037,1 кв.м, належить на праві власності територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради згідно з рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 13 від 28.01.2000.

Додатковою угодою від 01.02.2008 визнано Орендодавцем майна Управління комунальної власності Запорізької міської ради, а Балансоутримувачем - Комунальний заклад "Палац культури "Орбіта".

Додатковою угодою від 29.04.2011, на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 № 6 "Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів", від 06.04.2011 № 20 "Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя", сторони дійшли згоди замінити сторону в Договорі оренди № 1 від 01.09.2001 нежитлового приміщення по вул. Лермонтова, 9, а саме: замінити Орендодавця з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Листом № 405 від 16.03.2006 Управління комунальної власності Запорізької міської ради надало згоду ТОВ "Орбіта-Сервіс" на реконструкцію орендованих приміщень, та зведення прибудови до входу в Палац культури "Орбіта" по вул. Лермонтова, 9.

Рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, на підставі договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, ТОВ "Орбіта-Сервіс" надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вулиці Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.

ТОВ "Орбіта-Сервіс" розроблено проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами, зокрема з КП "Управління капітального будівництва, Запорізької філії ДП "НДІ Проектреконструкція", КП "Водоканал", ВАТ "Запоріжжяобленерго", ВАТ "Запоріжгаз", Санстанцією у м. Запоріжжя та іншими службами.

Орендар листом № 67/2 від 30.10.2006 звернувся до Орендодавця з проханням погодити проектно-кошторисну документацію "Реконструкція частини орендованих приміщень, та прибудови до входу в палац культури "Орбіта" по вул. Лермонтова, 9.

Будівництво здійснювалось ліцензованим будівельним підприємством - ПП "Добробут-Плюс" (ліцензія серія АВ № 050815 від 17.03.2006) на підставі Договору підряду № 14/09 на виконання ремонтно-будівельних робіт від 14.09.2006.

Перед початком виконання будівельних робіт за вищезазначеним договором Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2016, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту.

Після завершення будівництва позивачем здійснено введення об`єкта до експлуатації шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області Декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039.

Окрім рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, яким дозволено ТОВ "Орбіта-Сервіс" проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ "Орбіта-Сервіс" такої реконструкції підтверджено листом Комунального закладу "Палац культури "Орбіта" вих. № 71 від 02.08.2006, яке отримано позивачем в порядку пункту 5.4. Договору оренди, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця.

Також листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП "Палац Культури" підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул. Лермонтова, 9.

ТОВ "Орбіта-Сервіс" 23.01.2012 звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з листом № 2 щодо складання Акту визначення витрат ТОВ "Орбіта-Сервіс" на поліпшення орендованого майна - нежитлових приміщень площею 705,9 кв. м. по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжя.

Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради Наказом № 64 від 27.02.2012 створено відповідну комісію, до складу якої увійшли представники Департаменту (Орендодавця), КЗ "Палац культури "Орбіта" (Балансоутримувача) та ТОВ "Орбіта-Сервіс" (Орендаря).

За результатами роботи комісії 21.12.2012 складений Акт визначення витрат орендодавця ТОВ "Орбіта-Сервіс", в якому зазначено про відсутність підстав для компенсації витрат Орендарю. Під час роботи комісії встановлено, що витрати Орендаря за весь час проведення реконструкції (з 2006 по 2012 роки) згідно із наданими кошторисами, договорами підряду та Актами здачі-приймання виконаних робіт становлять по кошторисам - 250 601 грн 20 коп., по Актам - 214 693 грн 12 коп., з аудиторського висновку - 675 352 грн 24 коп. Первинні розрахункові документи, що підтверджують понесені Орендарем витрати не надані. Визначити, які витрати понесені Орендарем внаслідок проведення невід`ємних поліпшень в період, на який надано дозвіл (2006 - 2007 роки), за наданим документами не можливо.

В Акті зазначено наступний висновок:

- підтверджувальні документи про виконані Орендарем поліпшення орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9, надані до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради не в повному обсязі, містять ряд недоліків та розбіжностей і не відповідають нормативно-правовим актам;

- не надано належним чином оформлених документів, які свідчать про сплату коштів Орендарем за виконані поліпшення;

- реконструкцію не завершено у термін, визначений рішенням № 257/31 від 22.06.2006 - 1 рік;

- письмова згода орендодавця - КЗ "Палац культури "Орбіта" на проведення капітального ремонту нежитлових приміщень по вул. Лермонтова, 9 - відсутня;

- проектно-кошторисна документація на реконструкцію приміщень не узгоджена орендодавцем - КЗ "Палац культури "Орбіта";

- надано письмову згоду Управління комунальної власності Запорізької міської ради на реконструкцію орендованих приміщень (№ 405 від 16.03.2006), яке у 2006 році ще не було Орендодавцем;

- Акти здачі-приймання виконаних робіт не співпадають з наявними локальними кошторисами;

- у пункті 3 Аудиторського висновку від 10.09.2012, наданого ПП "Аудиторська фірма "Синтез-Аудит-Фінанс", аудитор підтверджує вартість виконаних робіт та оплачених робіт на загальну суму 675 352 грн 24 коп., з урахуванням 30 746 грн 69 коп. витрат на проектні роботи та 172 829 грн 17 коп. витрат на благоустрій території, які не можуть розглядатись комісією як витрати орендаря на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна.

У подальшому сторонами договору - Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, КЗ "Палац культури "Орбіта" та ТОВ "Орбіта-Сервіс" 28.02.2019 укладена Додаткова угода до Договору оренди нежитлових приміщень по вул.Лермонтова, 9 від 01.09.2001 № 1, якою договір оренди розірвано за згодою сторін. Також, за Актом прийому-передачі від 28.02.2019 предмет оренди повернуто Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Як було зазначено вище, предметом зустрічного позову стали вимоги ТОВ "Орбіта-Сервіс" про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949 грн 00 коп.

В матеріалах справи наявні три висновки експертизи:

1) Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б.;

2) Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 №2985/2986/2987/2988-20 по справі № 908/815/17, складений судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В.;

3) Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений та підписаний судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук.

Як було зазначено вище, рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 (колегія суддів у складі: Левкут В.В. - головуючий, Боєва О.С., Горохов І.С.) первісний позов задоволено; стягнуто з ТОВ "Орбіта-Сервіс" на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради 137 164 грн 23 коп. заборгованості з орендної плати; зустрічний позов задоволено відносно Запорізької міської ради; стягнуто з Запорізької міської ради на користь ТОВ "Орбіта-Сервіс" 10 998 949 грн 00 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна, 164 984 грн 24 коп. судового збору та 49 236 грн 48 коп. витрат на оплату вартості судових експертиз; в частині зустрічних вимог до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради - в позові відмовлено.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 (колегія суддів у складі: Дармін М.О. - головуючий, Кощеєв І.М., Чус О.В.) рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині задоволення зустрічного позову змінено, викладено абзац 4 в наступній редакції: "Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105; ідентифікаційний код 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" (вул. Лермонтова, буд. 9, м. Запоріжжя, 69035; ідентифікаційний код 23850468) 531 741 грн 72 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна, 7 973,68 грн. судового збору; в іншій частині зустрічних позовних вимог відмовити"; в іншій частині рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 19.05.2026 постанову Центрального апеляційного господарського суду від 11.12.2025 у справі № 908/815/17 скасовано в частині стягнення з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" 531 741 грн 72 коп. компенсації за поліпшення орендованого майна та відмови у задоволенні іншої частини зустрічних позовних вимог; справу № 908/815/17 в цій частині направлено на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.

В постанові Верховним Судом було звернуто увагу на відсутність належного правового обґрунтування в постанові апеляційного суду причин відхилення висновків судових експертиз. Так, апеляційний господарський суд, відхиляючи висновки експертиз № 3301/3302-17, № 2985/2986/2987/2988-20 та № 21-2/20-1, обмежився формальним посиланням на наявність у них "суперечностей" та їхню "меншу вірогідність" порівняно з первинними бухгалтерськими документами, проте не зазначив, у чому саме полягають ці суперечності та чому вони є такими, що не дозволяють їх враховувати під час розгляду справи, на противагу висновкам місцевого господарського суду.

Враховуючи висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 19.05.2026 у цій справі, за результатом нового апеляційного перегляду справи № 908/815/17 в частині зустрічних позовних вимог, надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, колегія суддів зазначає таке.

Предметом зустрічного позову є вимоги про стягнення компенсації за поліпшення орендованого майна в розмірі 10 998 949 грн 00 коп.

Відповідно до статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Згідно з пунктами 4, 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

До договорів, що були укладені до 01.01.2004 і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Так, правовідносини щодо сплати компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна є наслідком розірвання договору оренди і виникли з моменту його розірвання з 28.02.2019 (додаткова угода про розірвання договору за згодою сторін) - таким чином, до них підлягає застосуванню законодавство, яке діяло саме на цю дату.

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно із частинами 1, 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на 28.02.2019), у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до пункту 10.5. Договору при припиненні дії договору, закінчення терміну його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря, орендар повертає Орендодавцю об`єкт оренди у стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу. Поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, визнаються власністю Орендаря. Якщо Орендар за власний рахунок, за умови погодження з Орендодавцем, провів поліпшення об`єкту оренди, які неможливо відокремити без нанесення йому шкоди, Орендодавець повинен компенсувати Орендарю понесені витрати.

Матеріали справи свідчать, що рішенням Виконавчого комітету Запорізької міської ради №257/31 від 22.06.2006, на підставі Договору оренди нежитлових приміщень № 1 від 01.09.2001, ТОВ "Орбіта-Сервіс" надано дозвіл на проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу.

ТОВ "Орбіта-Сервіс" розроблено Проект реконструкції орендованих приміщень, який погоджено зі всіма відповідними службами; перед початком виконання будівельних робіт Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № 603 від 27.09.2006, в якому зазначено, що на підставі протоколу засідання містобудівної ради при ГУАтаМ від 15.06.2006, прийнятого після розгляду узгодженої та зареєстрованої за № 330 проектної документації, підрядній організації надано дозвіл на проведення будівельних робіт в обсязі узгодженої у відповідності до проекту. Після завершення будівництва ТОВ "Орбіта-Сервіс" здійснено введення об`єкта в експлуатацію шляхом подання Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької області декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Декларація про готовність об`єкта до експлуатації затверджена Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 11.07.2012 за № ЗП 14312116039.

За змістом пункту 14 Декларації, ТОВ "Орбіта-Сервіс" реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі побудована, зокрема, і прибудова площею 134 кв. м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3.

В пункті 15 Декларації зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією, згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, роботи; обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку; заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також у вказаному пункті 15 Декларації зазначено: "Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації". Тобто, побудований / реконструйований позивачем об`єкт, в тому числі прибудова літ. А4-3, є таким, що ведений в експлуатацію.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі №908/3971/14, яке набрало законної сили, позов ТОВ "Орбіта-Сервіс" про визнання права власності на прибудову, збудовану ТОВ "Орбіта-Сервіс" на підставі Договору оренди нежитлових приміщень № 1 та отриманих дозволів на реконструкцію орендованих приміщень під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу задоволено, визнано право власності на побудовану ТОВ "Орбіта-Сервіс" прибудову літ. А4-3 за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Лермонтова, 9.

Судом при вирішенні спору у справі № 908/3971/14 встановлено, зокрема, наступне: згідно з пунктом 14 Декларації від 11.07.2012 Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" реконструйовано 839,9 кв. м. приміщень, в тому числі була побудована зокрема і прибудова площею 134 кв.м, яка відповідно до технічного паспорту має позначення літ. А4-3. В пункті 15 Декларації від 11.07.2012 зазначено, що на об`єкті виконано всі передбачені проектною документацією згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи. Обладнання встановлено згідно з актами про його прийняття після випробування у визначеному порядку. Заходи з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, охорони навколишнього природного середовища і антисейсмічні заходи, передбачені проектом, проведені в повному обсязі. Також, у 15 пункті Декларації від 11.07.2012 зазначено: "Вважати закінченим будівництвом об`єкт готовим до експлуатації".

Таким чином, судом у справі № 908/3971/14 проаналізовані договірні відносини за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень від 01.09.2001, встановлено, що побудований ТОВ "Орбіта-Сервіс" об`єкт, в тому числі прибудова літ. А4-3 є таким, що ведений до експлуатацію, а також оцінені представлені дозволи на проведення ТОВ "Орбіта-Сервіс", в рамках цього договору, реконструкції орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу. За наслідками чого, судом, із зазначенням про отримання позивачем всіх необхідних погоджень на здійснення такої реконструкції та прибудови, задоволено позов.

Господарським судом Запорізької області 18.02.2016 ухвалено рішення у справі №908/6154/15 за позовом ТОВ "Орбіта-Сервіс" до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про визнання права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна. В мотивувальній частині вказаного рішення зазначено, що відповідач неправомірно не визнав за позивачем право на витрати, понесені на поліпшення орендованого майна, оскільки позивач отримав всі необхідні погодження та дозволи на проведення реконструкції орендованих приміщень, тому має право, однак після припинення дії договору оренди (через закінчення його терміну, розірвання, відмову, банкрутство), на отримання компенсації вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна за Договором № 1 від 01.09.2001, які виникли внаслідок проведеної реконструкції орендованих приміщень. У позові судом відмовлено з підстав передчасності, оскільки при настанні умов, визначених законодавством та пунктом 10.5. Договору, у позивача виникне право на отримання компенсації, в разі порушення якого позивач отримає і право вимагати примусової виплати такої компенсації; відповідне право позивача на час вирішення спору не є порушеним, а визнання судом за позивачем лише самого права на компенсацію вартості невідокремлених поліпшень орендованого майна не веде до захисту його інтересів.

В наведеному рішенні зазначено, що, окрім рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 257/31 від 22.06.2006, яким дозволено ТОВ "Орбіта-Сервіс" проектування та реконструкцію орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, право на проведення ТОВ "Орбіта-Сервіс" такої реконструкції підтверджено листом КЗ "Палац культури "Орбіта" вих. № 71 від 02.08.2006, яким передбачено, що орендар зобов`язується виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця. Листом від 10.04.2007 вих. № 53 КП "Палац Культури" підтвердив правову можливість розміщення культурно-торгово-розважального комплексу по вул.Лермонтова, 9.

Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 23.10.2014 у справі №908/3971/14 та від 18.02.2016 у справі № 908/6154/15 в апеляційному порядку не оскаржені, набрали законної сили, тому встановлені у наведених рішеннях обставини не потребують повторного доказування.

Враховуючи вищенаведене, суд першої інстанції вірно визнав доведеним здійснення ТОВ "Орбіта-Сервіс" поліпшення частини орендованого майна за наявності згоди Орендодавця.

Про обізнаність Орендодавця щодо здійснення Орендарем поліпшень частини орендованих приміщень свідчать письмові погодження та численні укладені сторонами додаткові угоди до Договору оренди № 1 від 01.09.2001, в тому числі щодо збільшення грошової оцінки орендованого майна.

Умовами Договору сторони погодили, що Орендар зобов`язаний виконувати поліпшення (поточний ремонт, капітальний ремонт та реконструкцію) об`єкта оренди в установленому порядку з письмової згоди орендодавця (пункт 5.4. Договору). Для отримання згоди на проведення поліпшень надати Орендодавцю: перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, проектно-кошторисну документацію та інші документи (пункт 5.5. Договору).

Орендодавець, відповідно до пункту 8.1. Договору має право контролювати стан об`єкта оренди, напрями та ефективність його використання.

Отже, Орендодавець, в ході здійснення контролю за використанням Орендарем об`єкта оренди, не міг залишити поза увагою, що надане ТОВ "Орбіта-Сервіс" в оренду майно явно терпить зміни у сторону поліпшення.

Відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Верховного Суду від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13 зазначено наступне: "При цьому немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент ЦК УРСР, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містили".

Проаналізувавши всі обставини справи в їх сукупності, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що і Орендодавець (Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради) і Балансоутримувач (Комунальний заклад "Палац культури "Орбіта") у відповідності до положень пункту 10.5. Договору, статті 778 Цивільного кодексу України, статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" надали згоду на проведення реконструкції орендованих приміщень по вул. Лермонтова, 9 під культурно-оздоровчий центр з прибудовою входу, наслідком якої мали стати поліпшення нерухомого майна, яке є предметом Договору оренди № 1 від 01.09.2001.

Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

Так, відповідно до частини 2 статті 27 Закону (у редакції станом на момент розірвання договору оренди) якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди.

У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи дану справу по суті, суд, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мав встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.

Слід також зауважити, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 Цивільного кодексу України, які до спірних правовідносин оренди комунального майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 24.02.2021 у справі №905/435/19.

Колегія суддів звертає увагу на те, що витрати на ремонт чи реконструкцію відображають виключно фінансову сторону господарської діяльності орендаря, тобто суму коштів, сплачених за виконані роботи чи придбані матеріали. Проте сам по собі факт таких витрат ще не свідчить про те, що внаслідок їх здійснення відбулося підвищення ринкової вартості об`єкта нерухомості. Натомість вартість невід`ємних поліпшень - це показник приросту ринкової вартості майна, який виникає внаслідок проведених робіт. Йдеться про результат, який підвищує економічну цінність об`єкта для власника (приміщення стає придатним для використання, поліпшуються його споживчі властивості, а вартість зростає у ринковій площі).

Отже, розглядаючи дану справу по суті, суд має встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем за зустрічним позовом та його вартість на момент припинення договору оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками.

Як було зазначено вище, в матеріалах справи наявні три висновки експертизи:

1) Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б.;

2) Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 №2985/2986/2987/2988-20 по справі № 908/815/17, складений судовими експертами Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б. та Криволаповим О.В.;

3) Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук.

При цьому, як було зазначено вище, направляючи справу на новий апеляційний розгляд, Верховний Суд вказав на відсутність належного правового обґрунтування в постанові апеляційного суду причин відхилення висновків судових експертиз. Так, апеляційний господарський суд, відхиляючи висновки експертиз № 3301/3302-17, № 2985/2986/2987/2988-20 та № 21-2/20-1, обмежився формальним посиланням на наявність у них "суперечностей" та їхню "меншу вірогідність" порівняно з первинними бухгалтерськими документами, проте не зазначив, у чому саме полягають ці суперечності та чому вони є такими, що не дозволяють їх враховувати під час розгляду справи, на противагу висновкам місцевого господарського суду.

Крім того, відсутність підстав відхилення висновків експертиз від 16.07.2018 та від 21.01.2022 в контексті визначення суми компенсації за поліпшення орендованого майна є одним з доводів апеляційної скарги.

З приводу Висновку експерта від 16.07.2018 № 3301/3302-17 апеляційний господарський суд зазначає таке.

Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 по справі № 908/815/17, складений судовим експертом Дніпропетровського НДІСЕ МЮУ Баляй О.Б., містить відповіді на такі питання:

1) Чи були здійсненні ТОВ "Орбіта-Сервіс" будівельні роботи (поліпшення) орендованих приміщень на підставі договору № 1 від 01.09.2001 оренди нежитлових приміщень, розташованих в Палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9. Якщо так, та чи є ці поліпшення невід`ємними?

2) Яка вартість на теперішній час виконаних ТОВ "Орбіта-Сервіс" невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень за договором № 1 від 01.09.2001 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова,9?

3) Чи відповідають виконанні будівельні роботи проектній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва?

4) Чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних робіт з ремонту/реконструкції об`єкту оренди обсягам та вартості, визначеним проектно-кошторисною документацією з будівництва?

5) Який вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) фактично виконаний на об`єкті?

6) Чи збільшилася в результаті здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" поліпшень вартість орендованих нежитлових приміщень за договором № 1 від 01.09.2001 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова,9, та на яку суму?

При цьому на питання № 6 експертом було надано відповідь, що ринкова вартість орендованих нежитлових приміщень в результаті здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю "Орбіта-Сервіс" поліпшень збільшилась на 4 645 050 грн.

Колегія суддів зазначає, що в контексті встановлення вартості орендованого майна на момент розірвання договору оренди (станом на 28.02.2019) Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 не може бути врахований судом, оскільки з тексту висновку вбачається, що питання № 6 було сформульовано без прив`язки до визначення вартості на конкретну дату, а як було зазначено вище, така вартість підлягає встановленню судом саме на момент розірвання договору оренди. Таких даних Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 не містить, отже цей висновок в контексті встановлення вартості орендованого майна на момент розірвання договору оренди (станом на 28.02.2019) правомірно не був врахований судом першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення.

При цьому доводи скаржника в частині того, що Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 16.07.2018 № 3301/3302-17 був відхилений судом першої інстанції спростовуються змістом оскаржуваного рішення, в якому суд зазначив, що вказаним Висновком від 16.07.2018 №3301/3302-17 підтверджується те, що ремонтно-будівельні роботи, їх конструкція та технологічні особливості виконання з відповідною прив`язкою до функціонального використання приміщень, окрім робіт по улаштуванню сауни сухого жару в приміщенні 123 (5,7 кв.м), відповідають визначенням - невід`ємні поліпшення.

Колегією суддів також враховано, що в ухвалі Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 судом першої інстанції були наведені обставини, з яких судом не можу бути врахований Висновок експерта від 16.07.2018, а саме: суд першої інстанції в ухвалі зазначив, що висновки експерта, що проведені ТОВ "Орбіта-Сервіс" невід`ємні поліпшення збільшили вартість орендованого приміщення на 4 645 050 грн. є суперечливими відносно інших матеріалів справи. Крім того, судова експертиза виконана під час знаходження орендаря у спірному приміщенні до припинення договору оренди, що не відповідає Методиці оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 № 1033) та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004 № 377.

З приводу Висновку експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 за результатами комплексного судового будівельно-технічного, оціночно-будівельного та економічного дослідження, складений судовими експертами Запорізького НДЕКЦ МВС України Г. Пушкарьовою та Ю. Ковальчук апеляційний господарський суд зазначає таке.

З аналізу відповіді на питання № 1 Яка ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових приміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) вбачається, що експертом було надано відповідь на вказане питання лише частково, а саме: зазначено, що ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: м.Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) визначена із застосуванням дохідного підходу може складати 3 950 540 грн 80 коп. У відповіді на питання № 1 експерт також зазначив, що ринкова вартість нежитлових приміщень №№ 158-160, 162-166 (літ. А-3) третього поверху у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 не визначалась у зв`язку з ненаданням доступу до вказаних приміщень для проведення натурного огляду.

Для визначення суми компенсації за поліпшення орендованого майна у даній справі мла значення відповідь на питання № 5: На яку суму збільшилась ринкова вартість нежитлових приміщень позначених №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, в результаті здійснених ТОВ "Орбіта-Сервіс" невід`ємних поліпшень станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень).

Як убачається з відповіді на питання № 5 Висновку експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 (№ 4 у розділі "Висновки") експертом відповідь на вказане питання не надана, оскільки визначити таку суму не надається за можливе у зв`язку з неможливістю визначення ринкової вартості нежитлових приміщень №№ 1-8 підвалу, №№ 51-53 першого поверху, №№ 109-115 другого поверху, №№ 158-160, 162-166 третього поверху (літ. А-3) у технічному паспорті на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул.Лермонтова, 9 станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових приміщень).

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає, що в контексті наявності даних, які можуть бути використані судом для встановлення вартості орендованого майна на момент розірвання договору оренди (станом на 28.02.2019), а також визначення суми компенсації за поліпшення орендованого майна Висновок експертного дослідження від 21.01.2022 № 21-2/20-1 не може бути врахований судом, отже цей висновок в контексті встановлення вартості орендованого майна на момент розірвання договору оренди (станом на 28.02.2019) правомірно не був врахований судом першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення.

Відповідно до частини 4 статті 4 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України" діяльність судових експертів, пов`язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України "Про судову експертизу", з урахуванням особливостей, визначених цим Законом щодо методичного регулювання оцінки такого майна. При цьому у дослідницькій частині висновку судового експерта відображаються всі процедури, пов`язані з оцінкою майна, встановлені нормативно-правовими актами з оцінки майна. Інші положення цього Закону не поширюються на судових експертів.

Відповідно до частини 1 статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України" оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Згідно з частиною 1 статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в України" методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення див. в постановах Кабінету Міністрів №1440-2003-п, № 1442-2004-п, № 1655-2006-п, № 1185-2007-п.

Відповідно до частини 6 статті 9 Закону України "Про оцінку майна" положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Національний стандарт № 1 є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Поняття, що вживаються у цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

При цьому, у відповідності до Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав":

- оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання (пункт 4);

- принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об`єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об`єкта оцінки є максимальною (пункт 10);

- оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості (пункт 11);

- для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об`єкта оцінки (пункт 13);

- визначення ринкової вартості об`єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації (пункт 14);

- оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур (пункт 35);

- оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення (пункт 36);

- з метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об`єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки (пункт 37).

Згідно з пунктом 38 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

- витратний (майновий - для оцінки об`єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

- дохідний;

- порівняльний.

Відповідно до частини 1 статті 107 Господарського процесуального кодексу України, якщо висновок експерта є неповним або неясним, за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити додаткову експертизу, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам).

Як було зазначено вище, додаткова експертиза призначається судом після розгляду ним висновку первинної експертизи, якщо виявиться, що усунути неповноту або неясність висновку в судовому засіданні шляхом заслуховування експерта неможливо.

Висновок експерта визнається неповним, якщо досліджено не всі надані йому об`єкти або не дано вичерпних відповідей на всі поставлені перед експертом питання.

Висновок експерта визнається неясним, якщо він викладений нечітко або носить непевний, неконкретний характер.

Згідно з абзацом 3 пункту 1.2.13 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 № 53/5, із подальшими змінами, додатковою є експертиза, якщо для вирішення питань щодо об`єкта, який досліджувався під час проведення первинної експертизи, необхідно провести додаткові дослідження або дослідити додаткові матеріли (зразки для порівняльного дослідження, вихідні дані тощо), які не були надані експертові під час проведення первинної експертизи.

Судова колегія зазначає, що додаткова експертиза призначається судом після розгляду ним висновку первинної експертизи, якщо виявиться, що неможливо усунути неповноту або неясність висновку в судовому засіданні, заслухавши експерта.

В ухвалі про призначення додаткової експертизи необхідно чітко зазначити, які саме висновки експерта суд вважає неповними чи неясними або які обставини зумовили необхідність розширення експертного дослідження. Така судова експертиза може призначатись як з ініціативи суду, так і за клопотанням учасників судового процесу, а її проведення може бути доручено тому ж або іншому експерту.

Так, ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.04.2019 у даній справі була призначена додаткова комплексна судова будівельно-технічна, оціночно-будівельна та економічна експертиза, проведення якої доручено експертам Запорізького науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України. На вирішення судовим експертам поставити наступні питання:

1) Яка ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9 (надалі - Об`єкт), станом на 01.09.2001 (день укладення договору оренди нежитлових приміщень) та станом на 28.02.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень)?

2) Який ступінь фізичного зносу Об`єкта на час проведення експертизи?

3) Чи є серед поліпшень Об`єкта, проведених ТОВ "Орбіта-Сервіс" за період з 01.09.2001 по 28.02.2019 згідно наданої проектно-кошторисної документації, невід`ємні поліпшення, які неможливо відокремити від Об`єкта без завдання йому шкоди?

3.1) Якщо невід`ємні поліпшення є, то які їх обсяги, перелік та ринкова вартість?

4) На яку суму збільшилась ринкова вартість Об`єкта в результаті здійснених ТОВ "Орбіта-Сервіс" невід`ємних поліпшень?

5) Яка фактично сума коштів сплачена ТОВ "Орбіта-Сервіс" у здійснення ідентифікованих невід`ємних поліпшень Об`єкта?

Так, в матеріалах справи наявний Висновок експертів за результатами проведення додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи від 07.09.2021 № 2985/2986/2987/2988-20.

При цьому, місцевий господарський суд встановив, що відповідно до розділу 1 "Предмет договору" вартість об`єкта оренди, визначена експертним шляхом ТОВ Центр оцінки майна, бізнесу та інвестицій, станом на 31.03.2001 становила 291 538 грн 00 коп.

Згідно з висновком додаткової комплексної судової будівельно-технічної, оціночно-будівельної та економічної експертизи № 2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021, складеним Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, ринкова вартість нежитлових приміщень, переданих ТОВ "Орбіта-Сервіс" за Договором № 1 оренди нежитлових приміщень, розташованих в Палаці культури "Орбіта" за адресою: м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 9, станом на 01.09.2001 (день укладання договору оренди) могла складати: 383 224 грн 00 коп. та станом на 28.09.2019 (день припинення договору оренди нежитлових приміщень) становить 11 382 173 грн 00 коп.

При цьому доводи скаржника в частині того, що об`єктом дослідження додаткової експертизи були приміщення, які включали прибудову літ. А4-3 площею 134,0 кв.м, апеляційним господарським судом відхиляються, оскільки зі змісту Висновку №2985/2986/2987/2988-20 від 07.09.2021 вбачається, що об`єктом дослідження є орендовані приміщення в основній будівлі літ "А-3" по вул. Лермонтова, 9 в м. Запоріжжі площею 704,4 кв.м. У висновку перелічені орендовані згідно з технічним паспортом станом на 21.03.2014 приміщення в основній будівлі і які є об`єктом дослідження, площа яких складає 704,4 кв. м - прибудова літ. А4-3, на яку за ТОВ "Орбіта-Сервіс" визнано право власності, у зазначеному переліку не значиться.

Крім того, загальна площа реконструйованих приміщень, яка включає прибудову літ. А4-3 площею 134,0 кв.м, становить 839,9 кв.м., а не 704,4 кв. м, що також свідчить про те, що в об`єкт дослідження прибудова літ. А4-3 площею 134,0 кв.м включена не була.

Оскільки реконструкція орендованих нежилих приміщень здійснена орендарем за власні кошти, з дозволу орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результаті розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність орендодавця (Запорізької міської ради), то останній відповідно до умов договору та статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зобов`язаний компенсувати орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів зазначає, що у даній справі судом першої інстанції належним чином встановлено початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і, відповідно, вірно встановлено, що різниця між початковою вартістю орендованого ТОВ "Орбіта-Сервіс" нерухомого майна на момент його прийняття та його вартість на момент припинення договору оренди, з урахуванням здійснених невід`ємних поліпшень, складає 10 998 949 грн 00 коп., яка підлягає компенсації орендарю ТОВ "Орбіта-Сервіс" з власника орендованого приміщення - Запорізької міської ради.

Посилання скаржника на те, що під час складання Висновку, зокрема, 2021 року експертом досліджувалась проектно-кошторисна документація та здійснені розрахунки, які включають витрати на будівництво прибудови літ. А4-3, а також роботи, пов`язані з благоустроєм прилеглої території, відхиляються колегією суддів, оскільки у цій справі використані висновки експерта щодо вартості орендованого майна на момент його прийняття позивачем та на момент розірвання договору оренди, а не сума витрат позивача, понесених на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Посилання скаржника на фототаблиці 1, 2, 3, 4, 7 додатку 1 до висновку експертизи 2021 року, як на доказ того, що приміщення знаходиться у незадовільному технічному стані і не може використовуватись за функціональним призначенням, що, на думку скаржника, свідчить про те, що об`єкт оренди у такому незадовільному стані і без входу до приміщень не може коштувати 11 382 173 грн 00 коп., відхиляються апеляційним господарським судом, як такі, що засновані на припущеннях та не підтверджені належними доказами.

У даній справі суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що скаржнику було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків суду першої інстанції.

З огляду на викладене, доводи скаржника, наведені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду справи та спростовуються вищевикладеним.

За результатом апеляційного перегляду справи колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі судового рішення відсутні.

Відповідно до частини 1 статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на все вищевикладене, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині вимог за зустрічним позовом у справі № 908/815/17 таким, що підлягає залишенню без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

З підстав наведеного та керуючись статтями 129, 269, 270, 275 - 284, 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині вимог за зустрічним позовом у справі №908/815/17 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 29.05.2024 в частині вимог за зустрічним позовом у справі № 908/815/17 - залишити без змін.

3. Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Запорізьку міську раду.

4. Матеріали справи № 908/815/17 повернути до Господарського суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена та підписана 06.08.2026.

Головуючий суддя Ю.В. Фещенко

Суддя Ю.А. Джепа

Суддя О.Ю. Соп`яненко