Справа №591/12028/25
Номер провадження 22-ц/816/2582/26
Категорія - 82
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 серпня 2026 року м. Суми
Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Сізова Д.В. (суддя-доповідач),
суддів: Сидоренко А.П., Щербаченко М.В.,
з участю секретаря судового засідання - Кияненко Н.М.,
у присутності:
представника позивача - адвоката Мазнєвої Світлани Григорівни,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Сумбуд»
на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 01 червня 2026 року, ухвалене у м. Суми, у складі судді Косар А.І.,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Сумбуд»
про розірвання договорів купівлі-продажу майнових прав, стягнення коштів та відшкодування моральної шкоди,
в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Мазнєва С.Г. звернулася до суду з позовом, який обґрунтовано наступними обставинами.
02 вересня 2020 року між ОСОБА_1 та ПрАТ «Сумбуд» укладено договір № 61 купівлі-продажу майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 46,68 кв. м, відповідно до опису та плану, що є додатками № 2 та № 1 до договору. Строк введення об`єкта в експлуатацію визначено ІІ кварталом 2021 року. На виконання умов договору позивач сплатив відповідачу 484 700 грн, зокрема ПДВ 80 783,33 грн.
Пунктом 4.12 договору передбачено право покупця на односторонню відмову від договору та повернення коштів у разі порушення відповідачем строку введення об`єкта в експлуатацію більш як на 90 днів. Із урахуванням визначеного строку - ІІ квартал 2021 року, 90-денний строк якого спливав 28 вересня 2021 року.
30 листопада 2020 року між сторонами укладено договір № 2 купівлі-продажу майнових прав на комору № 15К у цокольному поверсі цього ж будинку, загальною площею 3,92 кв. м, відповідно до опису та плану, що є додатками № 2 та № 1 до договору. Строк введення об`єкта в експлуатацію також визначено ІІ кварталом 2021 року. На виконання умов договору позивач сплатив 17 640 грн, зокрема ПДВ 2 940 грн.
Пунктом 4.11 договору № 2 передбачено аналогічне право покупця на односторонню відмову від договору та повернення коштів у разі порушення строку введення об`єкта в експлуатацію більш як на 90 днів.
Позивач зазначає, що відповідач має дозвіл на виконання будівельних робіт від 21 липня 2020 року № СМ 012200721799, однак станом на дату звернення до суду відсутній документ, що підтверджує введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Посилається на повне виконання своїх зобов`язань за договорами та сплату відповідачу 502 300 грн, тоді як відповідач будівництво не завершив, будинок у визначений строк в експлуатацію не ввів, майнові права на об`єкти нерухомості не передав та актів приймання-передачі не підписав. Вважає такі порушення істотними, оскільки протягом понад п`яти років не отримав майно, на набуття якого розраховував.
Посилаючись на статтю 1212 ЦК України вважає, що має право на повернення сплачених коштів, а спірні правовідносини є інвестиційними, у зв`язку з чим до них підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів».
07 серпня 2025 року позивач звернувся до відповідача з претензією, отриманою 18 серпня 2025 року, а 20 жовтня 2025 року - з повторною претензією, пропонуючи виконати договори або повернути сплачені кошти. Відповідач звернення залишив без реагування. У зв`язку з цим позивач повідомив про відмову від договорів та вважає, що з 18 серпня 2025 року відповідач прострочив повернення коштів, що є підставою для застосування статті 625 ЦК України.
Крім того, позивач зазначає про завдання йому моральної шкоди внаслідок неможливості отримати придбане житло. У зв`язку з вимушеним виїздом із селища Угроїди Краснопільської громади Сумської області, розташованого на прикордонній території, він разом із сім`єю змушений проживати в орендованому житлі.
Із огляду на викладене, позивач просив:
розірвати укладені між ОСОБА_1 та ПрАТ «Сумбуд» договір купівлі-продажу майнових прав від 02 вересня 2020 року № 61 на квартиру АДРЕСА_2 , та договір купівлі-продажу майнових прав від 30 листопада 2020 року № 2 на комору № 15К, розташовану в цоколі за тією самою адресою, з усіма додатковими угодами та додатками до них;
стягнути з ПрАТ «Сумбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в загальному розмірі 23 249 279,41 грн, з яких: 502 300 грн - фактично сплачені за договорами кошти; 502,30 грн - штраф; 2 724,81 грн три проценти річних за період із 18 серпня 2025 року по 22 жовтня 2025 року; 1 506,90 грн - інфляційні втрати за цей самий період; 21 942 369 грн - неустойка, нарахована на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» за договором від 02 вересня 2020 року № 61; 749 876,40 грн - неустойка, нарахована на підставі частини п`ятої статті 10 цього Закону за договором від 30 листопада 2020 року № 2; 50 000 грн - компенсація моральної шкоди;
стягнути з ПрАТ «Сумбуд» на користь ОСОБА_1 судові витрати.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 01 червня 2026 року позов задоволено частково.
Розірвано договір купівлі-продажу майнових прав від 02 вересня 2020 року № 61, укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ «Сумбуд».
Розірвано договір купівлі продажу майнових прав від 30 листопада 2020 року № 2, укладений між ОСОБА_1 і ПрАТ «Сумбуд».
Стягнуто з ПрАТ «Сумбуд» на користь ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені за договором купівлі продажу майнових прав від 02 вересня 2020 року № 61, у розмірі 484 700 грн, за договором купівлі продажу майнових прав від 30 листопада 2020 року № 2, у розмірі 17 640 грн, а усього 502 300 грн, 502,30 грн штрафу, 10 000 грн моральної шкоди.
У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
Суд виходив із того, що внаслідок істотного порушення відповідачем умов договорів позивач не отримав очікуваного результату - проінвестованих об`єктів нерухомості.
Визнавши строк завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію (ІІ квартал 2021 року) істотною умовою договорів, суд з урахуванням пунктів 3.4, 4.12, 5.2 визначив кінцевим строком передачі об`єктів 28 вересня 2021 року. Оскільки станом на 22 жовтня 2025 року будинок в експлуатацію не введено, суд визнав таке прострочення істотним та дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договорів.
Застосувавши пункт 3 частини третьої статті 1212 ЦК України, суд стягнув із відповідача сплачені за договорами кошти.
Врахувавши передбачений пунктом 6.3 договорів штраф у розмірі 0,1 % від фактично сплачених коштів, суд стягнув 502,30 грн штрафу, водночас не застосував частину п`яту статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», оскільки спірні договори є договорами купівлі-продажу майнових прав, а не договорами про виконання робіт чи надання послуг.
Крім того, з урахуванням тривалості порушення, психологічних страждань позивача, зміни умов його життя та неможливості користуватися нерухомістю суд, керуючись принципами розумності, справедливості та співмірності, визначив розмір компенсації моральної шкоди у меншому розмірі, ніж заявлено позивачем.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
Не погодившись із вказаним рішенням суду, ПрАТ «Сумбуд» оскаржило його в апеляційному порядку. В апеляційні скарзі, посилаючись на неправильне застосування судом норма матеріального та порушення процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позову, та судових витрат на правничу допомогу.
Зазначає, про відсутність підстав для розірвання договорів на підставі частини другої статті 651 ЦК України, оскільки позивач не довів сукупності необхідних умов: істотного порушення договорів відповідачем, заподіяння шкоди та того, що внаслідок цієї шкоди він значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договорів.
Вказує, що вимога про повернення сплачених коштів не ґрунтується на законі, так як згідно з частиною 4 статті 653 ЦК України після розірвання договору сторони не мають права вимагати повернення виконаного, якщо інше не встановлено договором або законом.
Зазначає, що предметом договорів є майнові права на квартиру та комору, які позивач набув після повної оплати їх вартості. Відповідач виконав свій обов`язок щодо відчуження майнових прав, а тому не порушив умов оспорюваних договорів.
Відповідач зазначає, що правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справі № 359/5719/17, а також Верховного Суду у справі № 569/5399/20, свідчать про те, що у випадку невиконання забудовником своїх зобов`язань належними способами захисту прав інвестора є визнання майнових прав на об`єкт інвестування або покладення на забудовника обов`язку завершити будівництво та передати квартиру, а не розірвання договору та повернення сплачених коштів, а тому обраний позивачем спосіб захисту є неналежним та неефективним.
Рішення суду в частині позовних вимог, у задоволенні яких відмовлено, сторонами в апеляційному порядку не оскаржується, а тому в цій частині апеляційним судом не переглядається.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 , - адвокат Мазнєва С.Г. просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, рішення суду залишити без змін.
Зазначає, що позивач повністю виконав умови договорів, сплативши обумовлену ними ціну, тоді як відповідач своїх договірних обов`язків не виконав. Зокрема, не підписав акти приймання-передачі майнових прав після повної оплати, не ввів об`єкти в експлуатацію до кінця ІІ кварталу 2021 року та після введення в експлуатацію не передав їх покупцю за відповідними актами. При цьому договори передбачають право покупця на повернення сплачених коштів у разі прострочення введення об`єкта в експлуатацію більш як на 90 днів.
Матеріали справи містять лише дозвіл на будівництво, але не містять документів, що підтверджують введення об`єктів в експлуатацію. Крім того, 26 листопада 2025 року припинилося право користування земельною ділянкою з кадастровим номером [номер приховано]:01:008:0015, що, на думку позивача, унеможливлює введення об`єкта в експлуатацію та виконання відповідачем договірних зобов`язань.
Вважає правильним висновок суду про істотне порушення відповідачем умов договорів, оскільки позивач, повністю виконавши свої зобов`язання, протягом майже п`яти років не отримав придбаних квартири та комори, у зв`язку з чим вимога про повернення сплачених коштів є обґрунтованою
Фактичні обставини, встановлені судом першої та апеляційної інстанції
02 вересня 2020 року між ПрАТ «Сумбуд» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу майнових прав № 61, згідно з пунктом 2.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_3 , а саме: багатоповерховий будинок, квартира АДРЕСА_4 загальною площею 46,68 кв. м (проєктна), поверх 12 (а.с. 15).
Згідно з пунктом 4.1. договору, ціна майнових прав на об`єкт нерухомості на дату укладення цього Договору становить 484 700 грн, у т.ч. ПДВ 80 783.33 грн.
30 листопада 2020 року між ПрТ «Сумбуд» та ОСОБА_1 укладений аналогічний договір купівлі-продажу майнових прав № 2, згідно з пунктом 2.1 якого продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_3 , а саме: багатоповерховий будинок, № комори 15К загальною площею 3.92 кв. м. /проектна/, поверх цоколь (а.с. 8зв.-13).
Згідно з пунктом 4.1. договору, ціна майнових прав на об`єкт нерухомості на дату укладення цього Договору становить 17 640 грн, у т.ч. ПДВ 2940 грн.
Указані договори містять ідентичні умови та передбачають наступне:
предметом кожного з договорів є майнові права на об`єкти, які після набуття покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження) на об`єкт, після введення об`єктів в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів;
пункти 2.4 - запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва - ІІ квартал 2021 року;
пункти 3.4 - продавець несе відповідальність за строки завершення будівництва, визначені в п. 2.4 цих договорів та, відповідно, за можливість реалізації покупцем придбаних майнових прав на об`єкт нерухомості;
пункт 4.12 договору від 02 вересня 2020 року № 61 та пункт 4.11. договору від 30 листопада 2020 року № 2 - покупець не має права в односторонньому порядку відмовитись від договору та вимагати повернення сплачених грошових коштів за виключенням випадку порушення відповідачем терміну введення об`єкта будівництва в експлуатацію більше, ніж на 90 днів з поверненням отриманих відповідачем коштів відповідно до п. 4.1 без утримання комісій;
пункти 5.2 - передача об`єкта будівництва покупцю, як власнику майнових прав на об`єкт будівництва здійснюється після введення його в експлуатацію, що підтверджується отриманим сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта/зареєстрованою декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. Передача об`єкта нерухомості покупцю проводиться по акту прийому-передачі об`єкта нерухомості, який підписується повноважними представниками сторін не пізніше ніж через 60 календарних днів з дня настання кожної з наступних подій: 1) закінчення робіт з надання об`єкту нерухомості обумовленого цим договором стану, в тому числі оздоблювальних робіт; 2) введення об`єкта будівництва в експлуатацію; 3) проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомості БТІ і виготовлення технічного паспорта та об`єкт нерухомості;
пункти 5.3 - продавець у порядку, визначеному статтею 8 цього договору, зобов`язаний попередньо повідомити покупця про готовність об`єкта нерухомості для його передачі покупцю;
пункти 5.5 - продавець не несе відповідальності перед покупцем за прострочення передачі об`єкта нерухомості за договором, якщо це відбулося з вини покупця з наступних причин:
- невиконання покупцем в повному обсязі всіх фінансових зобов`язань за Договором, згідно з пунктами 4.1, 4.2, 4.5, 4.6 і 4.11 договору, додатковими договорами, які є невід`ємною частиною цього договору;
- нез`явлення покупця у встановлений продавцем термін згідно з п. 5.4 для підписання акту прийому-передачі об`єкта нерухомості;
пункти 6.3 - у разі порушення продавцем своїх зобов`язань згідно з п.5.2 договору, більш ніж на п`ять робочих днів, продавець сплачує покупцю (за винятком випадків, вказаних в п.5.5 договору) штраф у розмірі 0,1% від суми фактично внесених покупцем грошових коштів;
пункти 7.2 - належним виконанням зобов`язання продавця з передачі покупцю об`єкта будівництва, сторони вважають підписання двостороннього акту прийому-передачі об`єкта нерухомості в строк, вказаний в п. 5 договору, за винятком випадків, вказаних у п. 5.5 договору.
Із витягу з Порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вбачається, що за реєстраційним номером у ЄДЕССБ СМ012200721799 Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради 21 липня 2020 року видало дозвіл на виконання будівельних робіт з нового будівництва 14-поверхового багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Суми, проспект М. Лушпи, 5 (корпус 24/2). Водночас відомості про введення зазначеного об`єкта будівництва в експлуатацію в ЄДЕССБ відсутні (а. с. 24-27).
На виконання договору купівлі-продажу майнових прав від 02 вересня 2020 року № 61 ОСОБА_1 сплатив 484700 грн, що підтверджується квитанцією від 02 вересня 2020 року № 51286547 (а.с. 13зв.).
На виконання договору купівлі-продажу майнових прав від 30 листопада 2020 року № 2 ОСОБА_1 сплатив 17 640 грн, що підтверджується квитанцією від 03 грудня 2020 року № 530263499 (а.с. 14).
04 серпня 2025 року ОСОБА_1 на адресу ПрАТ «Сумбуд» направив претензію, у якій запропонував відповідачеві підписати акт приймання-передачі майнових прав, як це передбачено умовами вказаних вище договорів, а у разі відмови, повернути позивачеві сплачені за вказаними договорами кошти в розмірі 502 300 грн (а.с. 21, 22).
20 жовтня 2025 року ОСОБА_1 на адресу ПрАТ «Сумбуд» направив повідомлення про відмову від договорів із вимогою про повернення сплачених коштів у загальному розмірі 502 300 грн на зазначений рахунок (а.с. 23-24).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини 1 стаття 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Згідно з частиною 1 статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини 1 статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Стаття 629 ЦК України визначає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі №925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Щодо наявності підстав для розірвання договорів у зв`язку з їх істотним порушенням
Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 ч. 1 ст. 611, абзац другий ч. 2 ст. 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. Інакше кажучи, для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (див. пункти 78, 82 - 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17).
Із матеріалів справи вбачається, що між сторонами укладено два договори купівлі-продажу майнових прав на об`єкти будівництва - квартиру та комору. Сторонами не заперечується, що позивач у повному обсязі сплатив обумовлену договорами вартість майнових прав, обґрунтовано розраховуючи на належне виконання відповідачем своїх договірних зобов`язань, зокрема завершення будівництва, введення багатоквартирного житлового будинку в експлуатацію та подальшу передачу йому об`єкта будівництва, як власнику майнових прав. При цьому укладеними між сторонами договорами узгоджено строк завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію, порядок його передачі покупцю та наслідки порушення продавцем відповідних зобов`язань.
Так, пунктом 2.4 кожного з договорів визначено запланований строк завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію - ІІ квартал 2021 року. Пунктом 3.4 договорів передбачено відповідальність продавця за не дотримання цього строку та, відповідно, за можливість реалізації покупцем придбаних майнових прав на об`єкт нерухомості.
При цьому пунктом 4.12 договору від 02 вересня 2020 року № 61 та пунктом 4.11 договору від 30 листопада 2020 року № 2 передбачено право покупця в односторонньому порядку відмовитися від договору та вимагати повернення сплачених коштів у разі порушення продавцем строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію більш як на 90 днів.
Згідно з пунктом 5.2 договорів передача об`єкта нерухомості покупцю здійснюється після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, що підтверджується відповідним сертифікатом або зареєстрованою декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, та оформлюється актом приймання-передачі не пізніше 60 календарних днів з дня настання визначених договором подій, зокрема введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Пунктом 5.3 договорів на продавця покладено обов`язок попередньо повідомити покупця про готовність об`єкта до передачі.
Отже, умовами договорів на відповідача покладено обов`язок завершити будівництво та забезпечити введення об`єкта в експлуатацію у визначений сторонами строк, після чого передати позивачу придбані ним об`єкта нерухомості у встановленому договорами порядку.
Позивач належним чином виконав свій обов`язок щодо оплати майнових прав, проте відповідач у визначений договорами строк будівництво не завершив та об`єкт в експлуатацію не ввів. Як убачається з відомостей ЄДЕССБ, за об`єктом наявний лише дозвіл на виконання будівельних робіт, тоді як відомості про введення його в експлуатацію відсутні.
Таким чином, передбачений договорами строк завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію сплинув, а відповідач допустив прострочення виконання свого основного договірного обов`язку, яке на час звернення позивача до суду тривало понад чотири роки.
При цьому матеріали справи не містять доказів того, що невиконання відповідачем своїх зобов`язань зумовлене обставинами, передбаченими пунктом 5.5 договорів, а саме невиконанням позивачем своїх фінансових зобов`язань або його неявкою для приймання об`єкта.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що тривале невиконання відповідачем обов`язку щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію є істотним порушенням умов договорів, оскільки позивач, повністю виконавши свої зобов`язання, значною мірою позбавлений того, на що розраховував при їх укладенні, - можливості реалізувати придбані майнові права та отримати у власність відповідні об`єкти нерухомості.
Отже, наявні передбачені частиною другою статті 651 ЦК України підстави для розірвання договорів купівлі-продажу майнових прав від 02 вересня 2020 року № 61 та від 30 листопада 2020 року № 2, у зв`язку з чим висновок суду першої інстанції в цій частині є законним та обґрунтованим.
Щодо належного та ефективного способу захисту
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, та характеру його порушення, а обраний спосіб захисту має бути ефективним, тобто відповідати змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам такого порушення. Такий висновок викладено, зокрема, у постановах від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 та від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.
Із огляду на наведене, колегія суддів вважає, що позивач обрав належний та ефективний спосіб захисту свого порушеного цивільного права, оскільки можливість розірвання договорів та повернення сплачених коштів безпосередньо передбачена їх умовами. Застосування такого способу захисту відповідає характеру допущеного відповідачем істотного порушення договірних зобов`язань та забезпечує відновлення становища, на яке позивач розраховував при укладенні договорів.
Щодо повернення сплачених за договорами коштів
Відповідно до частини четвертої статті 653 ЦК України сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Доводи апеляційної скарги про відсутність правових підстав для повернення сплачених коштів з посиланням на частину четверту статті 653 ЦК України є безпідставними, оскільки сторони безпосередньо передбачили інше у договорах. Так, пунктом 4.12 договору від 02 вересня 2020 року № 61 та пунктом 4.11 договору від 30 листопада 2020 року № 2 встановлено право покупця вимагати повернення сплачених коштів у разі порушення продавцем строку введення об`єкта будівництва в експлуатацію більш як на 90 днів, без утримання комісій. Отже, умови договорів прямо передбачають можливість повернення позивачу сплачених ним коштів у разі встановленого у цій справі порушення відповідачем строку введення об`єкта в експлуатацію.
Щодо релевантності висновків Верховного Суду, на які посилається апелянт
Зазначені в апеляційній скарзі постанови Верховного Суду не можуть бути застосовані до спірних правовідносин, оскільки висновки, викладені в них, зроблені за інших фактичних та правових обставин, що не є подібними до обставин цієї справи.
Висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц, стосуються захисту майнових прав інвестора на об`єкти нерухомості після завершення будівництва та введення їх в експлуатацію - визнання права власності на об`єкт нерухомості, тоді як у цій справі об`єкт будівництва не завершений та в експлуатацію не введений, а позивач обрав інший спосіб захисту - розірвання договорів у зв`язку з істотним порушенням відповідачем своїх договірних зобов`язань та повернення сплачених коштів.
Посилання апелянта на постанову Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20 також не свідчить про неправильність висновків суду першої інстанції. У зазначеній справі спір виник з інших договірних правовідносин та за іншого способу захисту: позивачка просила визнати за нею майнові права на об`єкт інвестування, тобто прагнула зберегти існуючі правовідносини та отримати об`єкт нерухомості після завершення його будівництва. Відповідно, Верховний Суд вирішував питання щодо належності обраного способу захисту у вигляді визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
У цій справі позивач не ставить питання про збереження договірних правовідносин чи набуття майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва. Навпаки, у зв`язку з тривалим невиконанням відповідачем основного договірного обов`язку щодо завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію позивач вимагає розірвання договорів і повернення сплачених коштів. При цьому можливість повернення коштів у разі прострочення введення об`єкта в експлуатацію прямо передбачена договорами. Отже, правовідносини, фактичні обставини та обраний спосіб захисту у справі № 569/5399/20 не є подібними до спірних правовідносин у цій справі, а тому викладені у ній висновки не можуть бути застосовані до спірних правовідносин.
У межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів не надає оцінку рішенню суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про стягнення штрафу та моральної шкоди.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (частина 1 статті 374 ЦПК України).
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (частина 1 статті 375 ЦПК України).
За результатами розгляду апеляційної скарги колегія суддів дійшла висновку, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду в оскаржуваній частині - без змін.
Оскільки дію оскаржуваного рішення суду першої інстанції було зупинено ухвалою Сумського апеляційного суду від 06 липня 2026 року, тому після закінчення апеляційного розгляду та залишення рішення суду без змін його дія підлягає поновленню.
Висновки суду щодо судових витрат
На виконання положень статті 141 ЦПК України підстави для зміни розподілу судових витрат, здійсненого судом першої інстанції, а також для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи судом апеляційної інстанції, відсутні.
Керуючись статтями 367-369, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд
у х в а л и в :
Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Сумбуд» залишити без задоволення, а рішення Зарічного районного суду м. Суми від 01 червня 2026 року в оскаржуваній частині - без змін.
Поновити дію рішення Зарічного районного суду м. Суми від 01 червня 2026 року.
Постанова апеляційної суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 13 серпня 2026 року.
Головуючий - Д.В. Сізов
Судді: А.П. Сидоренко
М.В. Щербаченко